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楼哥踩盘:瑧山悦,厚街豪宅标杆,敢这样做的只有它了 有悦

楼哥公号开通以来,我们测评过很多环城镇街新盘,每个楼盘受众群体不同,有的适合刚需,有的适合改善,有的适合投资。

正因为抱上城区大腿,这些新盘地段和配套都很给力,最重要一点,比城区便宜得多。

但是,前几天有读者私信,厚街有个新盘毛坯备案均价约3.8万/㎡,问我们怎么看。

一开始以为是他搞错了,直到我们查询了瑧山悦的备案信息,于是有了这篇踩盘报告。

01 现场实探

打开地图,项目厚街飞翔路文化公园西北侧,这里属于镇中心板块。

项目地形呈规则长方形,按照惯例,我们从楼盘外围入手。

移步至飞翔路一侧,你可能会有点惊喜:难怪备案到3.8万/㎡。

营销中心大门正对厚街文化公园主入口,园区设有登山道、栈道、人工湖、景亭等,是休闲健身的好去处。

飞翔路两侧坐落着镇政务服务中心、厚街交警大队等单位,这一带卫生面貌整洁,道路四平八达。

地块四周没有高架桥,与环莞快速路入口直线距离约800米,几乎没有噪音困扰,这点要优于珊美站TOD康华云溪。

通常情况下,位于镇中心板块的楼盘,会有两个优势:现成的配套、热闹的人气。

目前项目周边人流量不是很多,烟火气被拦截在寮厦市场商圈、北环路两侧。

后期瑧山悦正式交付,凭借高端住宅以及完善生态,寮厦社区的人气将会集中到这里。

如果移步至彩云路一侧,你可能会有点失望,是这样的:

项目在寮厦工业园的东边,在现场看,就是连排的厂房和在拆建的工地,旧改气息浓郁,大家看看实景图吧。

其中以制鞋企业为主,包括:朝冠鞋业、龙运鞋业、亚恒鞋服、龙泰鞋业等。

显眼的是,施工现场旁立着一排排电线杆,园区制造企业数量较多,预测这些电线移除的可能性不大。

也就是说,彩云路侧的高层洋房是面对着制鞋厂房、电线杆和马路,景观视线打了折扣。

02 项目测评

项目开发商是东莞市中万信远房地产有限公司,由万科、时代、中天、信鸿、宏远联合开发。

今年3月万科联合体以20.31亿竞得编号2021WR006寮厦地块,折合楼面价18298元/㎡,打破由晴熙云翠保持的纪录16992元/㎡。

瑧山悦是东莞首个打造“家墅”概念的住宅项目,先看看基本信息:

项目共规划37栋住宅,14-20栋为11-30层的洋房,23-52栋是4层别墅。

精髓是建面450㎡的家墅,小区很大但货量不多,只有90套。

整体采用南低北高的布局,各楼栋一字排开,这种外形设计目的是尽可能保证户外生态景观。

由于别墅区正对文化公园,意味着只要站在露天观景台就能直视园林,居住舒适度几乎拉满了。

现场销售介绍,即便是高层洋房,8楼以上就可以望公园,而且一线景观无遮挡,吹南风很爽。

项目占地约10万㎡,总建面约25万㎡,可总户数才546户,算是厚街顶尖的豪宅产品了。

据市住建局官网显示,瑧山悦的17、20号住宅楼已通过备案,毛坯均价为:38337.95元/㎡、38712.01元/㎡。

东莞摇号购房新政10月15日才实施;而在此之前备案的楼盘,则由政府指定是否摇号。

截止楼哥发文,此次备案119套房源,“莞e认购”没有显示万科瑧山悦花园的认购登记。

03 周边配套

项目周边商业配套是比较完善,北环路两旁密集分布着餐饮和超市,包括寮厦市场,业主可以徒步前往购物。

大型商业配套的话,需要驾车至莞太路旁的万达广场和万科生活广场。

生态景观方面,项目被三大公园环绕,除了上文提及的文化公园,还有福神岗公园。

相关资料显示,距离项目最近的文化公园占地约15.6万㎡,总投资3000万元。

交通可以说是四通八达的,1公里范围有莞太路和环莞快速路,可以畅达城区、虎门、长安等地。

与此同时,东莞地铁2号线寮厦地铁站距离项目1.5公里,如果选择步行前往,需要耗时15分钟以上。

这一带相对宜居,2公里范围内分布着镇政府服务中心、万达御湖公馆、鼎盛中环等。

04 周边新房

先来看看楼哥整理的滨海湾片区部分新盘对比表格:

时代天韵,项目紧邻南城水濂山片区,如今职校西路已开通,前往城区十分便捷,定价较低,适合刚需入手。

但我们也要意识到项目位置偏僻、远离镇中心、周边配套缺乏等,这需要较长时间才能完善。

如想详细了解这个楼盘,可点击阅读:《楼哥踩盘:时代天韵》

康华云溪,位于莞太路与厚沙东路交汇处,这是地铁上盖物业,紧邻R2线珊美站D出口。

项目由10栋高层住宅楼组成,占地53563㎡,总建面245218㎡,入市在即。

如想详细了解这个楼盘,可点击阅读:《楼哥踩盘:康华云溪》

保利时区,项目毗邻虎门TOD,依托滨海大道和东莞地铁2号线三期,与滨海湾新区紧密相连。

目前保利时区在售2号楼,建面约96-114㎡三至四房,毛坯交付,备案均价约3.8万/㎡。

如想详细了解这个楼盘,可点击阅读:《楼哥踩盘:保利时区》

万科未来之光,项目位于虎门镇中心板块,由万科、卓越、珑远联合开发。

项目交通条件良好,3公里范围内生活配套完善,被城市主干道,高速环绕,可快速通过城区、深圳、长安等地。

未来之光此次备案的282套房,整体均价39689元/㎡,采取毛坯交付,按照摇号新政,目前已启动集中认购登记。

如想详细了解这个楼盘,可点击阅读:《万科未来之光通过备案,均价快4万了》

05 楼哥点评

瑧山悦的定位是高端住宅区,从现有配套、环境、交通来看,没有毛病。

问题在于首批产品的备案价,着实让人感到意外。

东莞房价地图显示,厚街寮厦社区的新房价格标注为2.96万/平,而且是精装交付的价格。

其次,根据二手房指导价,同地段二手房楼盘鼎盛中环银苑指导价为2.17万/平。

瑧山悦整体均价约3.8万/㎡,采取毛坯交付,跟上面两点有明显差距。

去年厚街新盘扎推入市,真实置业群体已所剩无几,调控力度不断加码的前提下,瑧山悦能否赢得广大厚街购房群体青睐,让我们拭目以待。

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