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深圳商务公寓量价齐跌,商业物业租金略有回升 商业物业

商业市场

一手商业市场

一手商业市场(以商务公寓为主):价量齐跌

7月,一手商业物业均价为56,780元/㎡,环比下跌10.1%。近期政府出手整顿商品住宅、小产权房、回迁房交易,投资客转向公寓市场。深圳允许商务公寓加装燃气管道,舒适度大幅提升,居住属性增强,核心地段的高品质公寓大受市场欢迎。

7月份成交面积65,187平方米,环比下挫32.7%。

商务公寓主力成交在宝安,成交面积为1.89万平方米;其次为福田区,成交面积为0.99万平方米。

宝安区福永会展湾•水岸以71套/4,749平方米的成交面积,蝉联全市成交量冠军。福田区的深圳中心•天元以5.47亿元(均价122,503元/㎡)的成交金额,问鼎全市成交金额榜首。

其他引人瞩目的楼盘还包括中熙珑湾(97套)、深国际万科悦城(90套)、汇邦·名都花园(88套)、世茂深港国际中心(74套)等。

商业营业用房方面,龙岗区龙城的恒明ONE以2,047平方米的成交面积,名列全市成交量冠军。宝安中心区海府生态大厦以1.75亿元(均价149,599/㎡)的成交金额,脱颖而出摘得成交金额的桂冠。

其他热销楼盘还包括万科珑城原点(854平方米,均价45,072元/㎡)、宝德云谷大厦(774平方米,均价52,708元/㎡)、润樾山花园(444平方米,均价49,682元/㎡)等。

深圳发布《关于进一步促进我市住房租赁市场平稳健康发展的若干措施》(稿),推进“商改租”试点。开展已建成的商业和办公用房按规定改建为公寓、宿舍等形式租赁住房试点,制定试点实施方案,明确试点目标和范围以及改建的条件、要求、程序和监管措施等,指导各区政府有序推进试点工作。

深圳住宅稀缺、公寓过剩的矛盾长期存在。新政策对深圳公寓市场是利好,将在一定程度保证公寓产品量价平稳。目前深圳商务公寓供应充足,加强公寓产品的居住功能,增强商务公寓的居住功能有助于缓解商品住宅供应压力,是落实“房住不炒”的重要举措。

7月份,深圳新建商业物业(以商务公寓为主)可售面积为225.9万平方米,环比上升1.3%,库存压力依然较大。随着疫情逐步缓解,商业物业销售良好,库存去化周期为28.8个月,总体呈趋势性上升形态。

根据深圳《关于进一步加大居住用地供应的若干措施》(征求意见稿),原批准土地用途为商业的,可申请将部分或全部商业建筑面积调整为居住用途。此举有利于降低商业营业用房库存压力,增加住宅供应量。

存量商业物业市场

存量商业物业市场:租金、空置率略有回升

7月份深圳存量商业物业(以商务公寓为主)交易不活跃,成交面积27,731平方米(仅为一手成交量的43%),环比上升63.4%。

深圳消费市场快速恢复,第二季度主要商圈优质购物中心最优租金层平均租金766元/㎡·月,喜提三连涨。空置率为6.2%,环比上升0.1个百分点。零售市场渡过至暗时期,各大购物中心客流和销售额呈现转好趋势,提振平均租金继续反弹。

上半年,深圳商品零售、餐饮消费市场持续回暖,全市实现社会消费品零售总额4,485亿元,同比增长23.2%。一季度,餐饮收入同比增长59.1%,商品零售同比增长37.3%。一季度网上消费持续活跃,线上零售平台实现商品零售额同比增长96.3%,明显高于商品零售同比增速。国内零售业正在经历一场大变革,互联网技术使消费者逐渐掌握消费市场的主动权,不利于传统线下零售物业租售的长远表现。

下半年,龙华超级综合体壹方天地( 60万平方米)及龙岗平湖华南城万达广场( 30.5万平方米)将相继入市,线上零售叠加新兴市场项目的竞争,预计下半年核心商圈平均租金、整体空置率将保持在低位。

办公市场

一手写字楼市场

一手写字楼市场:价量齐跌

7月新建写字楼成交均价46,050元/㎡,环比下跌15.0% 。市场成交12,742平方米,环比暴跌80.6%。

龙华区观澜乐创荟大厦月以5,707平方米的成交面积,名列全市成交量第一。

南山区后海恒裕深圳湾以23,204万元(均价133,057元/㎡)的成交总额,问鼎全市成交金额榜首。

其他热销楼盘还包括恒大时尚慧谷(4,853平方米,均价26,483元/㎡)、万科星城(2,578平方米,均价29,789元/㎡)、合景同创广场(2,076平方米,均价45,852元/㎡)、海谷科技大厦( 1,776平方米,均价36,429元/㎡)等。

7月份,深圳新建写字楼可售面积高达145.8万平方米,库存量本月略升2.8%。

新建写字楼销售欠佳,库存去化周期高达46.1个月,本指标显示写字楼市场库存压力巨大。

存量写字楼市场

存量写字楼市场:租金止跌,空置率连续回落

本月深圳存量写字楼销售成交12,900平方米,环比上升19.0%,相对于超过800万平方米存量市场而言,买卖寥落市场躺平,写字楼交易以租赁经营为主。

第二季度,深圳甲级写字楼租赁市场愈发活跃,租金止跌,平均租金保持在200元/㎡·月,静态租赁回报率为2.9%。

深圳基本走出疫情的阴霾,经济稳步恢复,地区经济指标全面向好。TMT、金融、专业服务等行业租户需求稳定增长,供应量与吸纳量基本平衡,招商压力略有缓解。

但深圳商业性办公用地供应过剩,写字楼供应持续井喷,可以满足未来十年的需求,空置率及租金跌幅位居四大一线城市之首。下半年即将开启新一轮波澜壮阔的供应高峰,“供过于求”问题再次激化,“以价换量”仍将是未来两年租赁市场的主旋律。

第二季度甲级写字楼供应入市放缓,平均空置率为22.3%,环比下降1.5个百分点,连续两个季度明显回落。其中,福田中心区、后海商务区市况相对较好,空置率在15%以下,而前海、笋岗、深圳北、华强北、宝安中心区、留仙洞商务区招租压力山大,写字楼空置率约25%。

深圳写字楼存量居大湾区城市之首,预计2021年有15个项目合计140万平方米扎堆入市,2022、2023年供应量更是高达500万平方米,将长期处于供过于求状态。

预计2021年整体租金稳中略降,空置率高位徘徊。中长期看,随着粤港澳大湾区概念及先行示范合作区政策的落实,深圳六大总部基地逐步成形,供应高峰期过后写字楼供需才会出现逆转。

以上内容摘自世联评估《城市快报[深圳]》。

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