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北京房价又跌了!有房源最多跌300万 融科橄榄城车位

首先要谈一个关于“认知偏差”的问题。楼市向来有多军、空军,对房价未来走势看法不同,这是很正常的。问题是,你对楼市的看法,来源于哪里。是看新闻、是听大v们人云亦云,还是你自己亲身的经历感受?

所以,我试着以北京市场举例说明,当下真实的市场到底是什么样的。

01

老破小:价格稳定回升,18年年底是最低点

北京楼市,如果分档的话,300-500万是刚需盘,500-800万是首次改善,800-1500万是再次改善,1500万以上,就属于终极改善了,大平层或者别墅的范畴。

那么我结合最近跑的比较多的望京,来聊聊目前的房价情况。

为什么选择望京呢?因为望京是发展30多年的成熟二手房板块,每个档次的房源都有,非常具有代表性。

引用望京业主排序:

首先就是300-500万的刚需盘。

这里以花家地为例。花家地是一个地名,也是90年代初望京最早开发的一批小区,比如“花家地西里”、“花家地北里”、“花家地南里”、“花家地”等等,形成了一大片的居民区。

我们看的是花家地小区。距离地铁望京南、阜通1000米左右,小区1995年建设,有很多周边上班的小白领、中央美术学院的学生住在这里。

整体来说,小区绿化并不好,而且出现很多违建、堆放垃圾的现象。去年街道做了一系列的清杂物现象,这种情况好了很多。但一时间禁止还是很难的。

目前花家地小区的业主们每天和堆放垃圾的不良现象斗智斗勇中……听中介小哥哥说,前两个月,花家地还出现了一起因为电源使用不当引发的火灾。

不止花家地业主们,在北京,有大量的上车盘老小区,物业差、房屋品质不好、租户多。但小区地段好,上班也近,刚需们,并没有太多选择。

我们主要看的是,44平方米的一居上车盘。南北通透,还有个小储物间,不能要求更多了。目前小区的挂牌价格是325万。

把同户型的,有代表时间节点的成交价格做一下对比。17年4月份最高点是356万,19年1月初是283万,不过这是个顶层。5月份最新的成交价格是321万。

18年底是一个低点,价格跌了20%左右,5月份又回升,比最高点跌了10%左右。

02

500-800万的首改盘:跌幅不大,回升比较乐观

500-800万的首改盘以望京新城为代表,均价6w+,这里是望京置换最高的小区,1998年入住,26栋楼,共有5000多住户。

小区真的很大,逛完这个小区猫叔决定晚上加一个麦辣鸡腿。

如果说自住的话,还是推荐塔楼蝶型,421、427、417、414、411(如果没记错的话)

这个小区比较牛叉的是,学校就在小区内。孩子上学都不用出社区,一楼多商业,吃饭烫头全都搞定。(虽然学校一般,是望京新城幼儿园,白家庄小学、首师大附中)

从414栋楼可以看到学校的操场……

416号楼小吃一条街,还有有名的韩式美食城,消费不高,但是好好吃(╹ڡ╹ )

居然还有环卫工作站……我只能说配套很强。

小区不是封闭小区,商户太多,总体来看物业比较差,租房群体多……环境还是很嘈杂的感觉。另外跑盘的时候,居然还遇到一个电梯是坏的,貌似超载了……

看了小区的户型,性价比比较高的是98平小三居。

接下来对比一下价格。忽视朝向、楼层,粗略比较,最高点是17年6月份签合同的725万,19年1月份跌了15%左右,19年6月份对比最高点跌了11%。跌幅力度没有老破小那么大,价格也在稳定回升。

既然说到这里,再聊一下,对于差不多同样面积的两室两厅,望京居住群体的接受度真的高,总价和三居居然差不多。对于其他区域群体,肯定更喜欢性价比三居的。

03

800-1500万的首改盘:跌幅比较大,价格短期回升无望

其实以前我不太明白,为什么800-1500万会是一个梯队,看多了盘以后我才发现,这个区间的房价,弹性太大了。尤其是1000万以上的房子,跌个200-300万是很正常的现象。

不过姐是差那200-300万的人吗?太小看姐了,姐差的是1000万。

我们以国风北京、国风上观、融科橄榄城为例。这两个盘距离很近,国风上观又叫小橄榄城,所以在一起说吧。

国风上观均价在7.7W左右,融科橄榄城均价在9W以上,所以国风上观是比融科要低一个梯队的。

国风系列一期是国风北京,2006年建设,共有12栋,板塔结合1400多户。二期的国风上观是2009年建设,围绕着2000平方米的人工湖,也是12栋楼,中间还做了2.2公里的塑胶跑道。所以国风上观的密度、品质都要比国风北京好。(国风上观南侧距离京密、机场高速近,会有噪音,我在屋子里听的还是比较清楚= =)

根据中介说,跑道旁边的路最起初是要做马路,后来首开比较有实力,就铺了砖供小区业主使用了。

不过听国风上观的猫友吐槽,这个小区物业有点差。去年春节还出现了几起盗窃案。本来小区地下是停车库,地面禁止停车,结果很多外面的车辆和小区的保安混熟了,就把车停到小区地面了。结果盗贼趁虚而入,偷了很多现金、首饰……

聊多了……我们接着看国风的户型。我总体上的印象是,国风户型比较大,但没什么亮点,反倒是橄榄城的三居比较经典,所以主要看的是国风卖的比较好的95平全南两居。

我和中介聊大兴有个楼盘,87平两居卖的不大好,客户觉得浪费面积不如做三居,中介小哥哥说:90平两居在望京算局促的了。我:……

从价格来说,某海鲜APP给出的价格是925-1022万区间,我这里问中介的价格是1000万出头。

如果按照最高的1022万计算,那么19年1月份跌了20%,3月份回暖以后,价格也跌了16%。(我倾向于这个可能性)

如果保守估计17年最高价格是925万,那么19年1月份跌了15%,3月份回暖以后价格跌了7%。

继续聊橄榄城,橄榄城是望京第一梯队的楼盘,尽管有很多人吐槽它= =。这个小区本来在望京够不到第一梯队,但是15年的时候,某教育大v大力推望京实验小学之后,橄榄城价格就一路猛涨……和豪宅果岭里CLASS、远洋万和公馆跻身第一梯队了……

橄榄城目前均价9.3W左右,最高的时候12W,整体看下来三期绿化最好,二期体积比较小。一期距离绿地中心、阿里巴巴只有一街之隔,距离地铁望京东只有500米。小区里很多业主是阿里巴巴的员工、联想、奔驰企业高管,也有韩国思密达在这里租房住。

一期楼间距可以到80米,中高层板楼品质,车位相对二三期充足。我们看的是153平的三居户型,赠送4平方米的小露台。据中介说,这个户型最高点可以卖到1700万,但我并没有查到成交数据。目前报价是1280万,但房源满五不唯一, 还要多算上额外的80万左右的税费。

加上税费我大概算了一下,依然达到20%左右的跌幅。

橄榄城三期一共有5栋,10-14号楼,但12、13、14栋楼楼间距稍微有些近了,但采光没太大影响。小区有南北两个花园,南花园是下沉式,北花园有健身器材,绿化做的不错。另外物业比一二期贵了一些。

我看的是比较少的138平三居户型房源,报价1280万,中介说17年这个户型的价格是1570万,整体价格并没有回升,依然跌了18%左右,考虑到挂牌价格还可以再谈谈,那么跌幅同样可能到20%。

04

经过这一段时间的跑盘,和正在买房、换房的朋友分享一下心得:

1、如果你是300万之内的购房者,请重点关注流动性。

比起和河北交界的K2十里春风、首开缇香郡,我更建议市区的一居老破小。300万是上车盘最低的门槛,也是置换链条的最低层跳板。随着后期房价上涨、个人薪资的提升,你是完全可以做到几年后再置换的。这个时候能不能卖的出去就很重要,市区老破小的接盘侠比远郊新盘的接盘侠要多得多。

2、如果是500万以内的纯刚需,买新房更合适。

因为市场上很多限竞房可以挑挑选选,像大兴、丰台这种库存重灾区,未来会有特价房源的出现。

3、300-500万这个梯队,二手房价格基本不可能比18年年底更低了。这个价格区间主要以刚需群体为主,购买力比较有支撑。

18年房价有一个探底过程,主要是913公积金新政的影响。我认为18年年底的价格是一个最低点的参考线。

当然19年3月份小阳春的出现,也是价格的一个相对高点,那么你现在买入的价格区间就是:18年年底价格<现在价格<3月份价格,具体的谈价空间,就要看你自己了。

4、作为首改的500-800万,二手房情况和第三条同理。当然目前市场上也有几个相对不错的新房项目,可供选择。

5、800万以上不用慌。回暖趋势是有,但是短期大幅度回弹的可能性几乎为零。

可以观望,也可以多挑挑拣拣,也可以看年底是否有笋盘,及时买入。置换的话,依然要先卖后买。

这个区间的房源,不着急卖房的房东,会挂出一个比较高的价格,选择捂盘不卖。而诚心卖的房东,是普遍可以接受压价的。

6、学区房、2000W以上不受贷款条件限制的房源,是另外一套逻辑。

从2017年3月份最高点,经过了2年多的调控,北京市场大部分房源都下跌了。但依然有一些异类房源,价格没怎么变化。

比如央产房、老公房、东西城的部分学区房(天宁寺前街北里、花市枣苑一室等等)。

还有2000W以上的房源。前段时间和一位90后小姐姐去跑盘,小姐姐想买国奥村250平的4室2厅,价格还稍微涨了一点……

北京楼市限购政策是最严格的,也是精准调控下的楼市范本。北京政策的松紧、房价的涨跌,都对全国楼市有着重要的参考意义。所以现在调控放松的城市、炒房团进入的城市,我总有一种被迫害妄想症,想要远离。

就像芒格曾经说的:

要是我知道我会死在哪里就好了,这样我永远都不会去那个地方。

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