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新城新区不香了?风口正在回归主城!他们都在选择聚龙湾 带有目字旁的字

当潮水退去,才知道谁穿了底裤。

众所周知,今年的市场行情不太好,但是有些地块、有些产品还是不愁卖的。

这说明市场逻辑已经变了。

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楼市的战线,正在回归主城

上一轮集中供地,流拍率超过50%,包括黄埔、南沙这种当红炸子鸡都有扑街的地块,但是荔湾与海珠,所有地块悉数拍出。

其中,海珠江泰路地块,实际可售楼面价去到5.2万/㎡。而广钢最后一块地,也在需要配建8亿中央公园的严苛要求下,火速卖出。

土拍市场两极分化,新房市场同样如此。在市场下行的背景下,广州千万级房产,仍然表现出清奇的“独立行情”:截至10月24日,广州千万总价房产成交2153套,创近十年新高。(中指院数据)

从区域分布来看,千万房产主要集中在中心四区,表现最突出的还是海珠与荔湾,分别网签545套、336套,稳居全市第一和第二。(克而瑞数据)

其中,9月开放的广船新城项目,吹风价超过10万,惊诧全城。

这说明什么?市场下行的时候,无论是房企还是购房者,都不约而同地选择保守策略,把战线收缩到中心区。

常言道,姜还是老的辣,新城新区永远只有在经济繁荣的时期有人打CALL,而当经济下行的时候,大家的身体要比嘴巴诚实。

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广州西最强势的中心:白鹅潭

既然都喊着回归市区,那么中心四区又该如何抉择?

首先,今年的土拍市场,天河、越秀直接没货,连谈资都没有,今后这种情况还将长期存在。

海珠的优势大家都懂,有琶洲这员大将,吃喝不愁,土拍是出一块,爆一块。

荔湾呢,有人说它不是老城区吗,如今为啥老当益壮、越混越好?

其实很简单,因为荔湾有地!

放眼整个广州西,越秀区都是密密麻麻的老房子,针尖都挑不出一块净地。海珠呢?主战场在东边,海珠西也是放任自流的状态。

能够大规模连片开发的也只有荔湾了,荔湾的地从哪来来?

计划经济年代,广州在荔湾南部片区(芳村)布局了广钢、广船、广摩等一大批工厂,但在三旧改造启动之后,旧厂改造成为最容易啃的一块肥肉,芳村也就从“村”变成了“宝”。

所以,整个广州西,都指望着这些增量用地吃饭了!正因为如此,政府对荔湾区进行整体规划,将其划分为白鹅潭、广钢、广船、老西关、旧芳村等功能区。

这些功能区各自扮演着不同的角色,广钢是大型居住区,广船是商务居住综合体,老西关是底蕴深厚的文教区,旧芳村是专业市场商贸区。

白鹅潭则是CBD+城市客厅,相当于荔湾的珠江新城,是广州西最醒目的写字楼集群区域,同时还有著名的“三馆合一”(广东省文化馆、广东省美术馆、广东省非物质文化遗产展示中心)项目,将于2023年完工。

白鹅潭“三馆合一”效果图

写字楼+大型公建,还是同样的配方、同样的味道,这和珠江新城的功能是一样的。

巧的是,根据今年10月发布的《广州服务业十四五规划》,白鹅潭与珠江新城并驾齐驱,同时被定位为五个世界级地标商圈之一,它们分别是是天河路-珠江新城、长隆-万博、金融城-黄埔湾、白鹅潭、广州塔-琶洲。

所以,在荔湾区新规划的这些功能区中,白鹅潭是绝对的强中心。这是经济规律,任何一个片区,写字楼集聚的CBD区域,都是价值链的制高点。

白鹅潭控规图(图片来自广州规划局官网)

以天河区为例,两套房子可能只隔一条街,但一个在珠江新城,另一个不在,二者的价差可以达到2倍以上,这就是CBD的强势赋能。

这种赋能效应,肉眼可见、屡试不爽。

现在,就连老谋深算、沉稳矜持的太古地产,也看中了白鹅潭这片热土。

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白鹅潭的核心在聚龙湾

就在今年10月,太古地产与珠江实业签约,宣布将在白鹅潭打造一个大型商业项目,将比肩广州太古汇以及北京、上海的太古项目。

很多人问,太古这么时尚的高档商业,为什么不去新潮的黄埔、南沙?

作为高端商业的领头羊,太古地产以眼光毒辣、布局前瞻而著称,这一次选择荔湾,自然有其充分的理由。

荔湾是老城没错,但白鹅潭是新兴的CBD,周边聚集着多个大型社区,未来将有30万新中产在这里居住,这可能是太古地产所看重的。

更关键的是,太古商业的选址是白鹅潭最核心的聚龙湾片区,关于这个片区,政府是这样定位的:

根据《广州市白鹅潭聚龙湾片区城市更新单元启动区子单元详细规划》,政府将在聚龙湾打造“广州西客厅”先行展示区,塑造珠江后航道高品质滨水空间。该片区以发展产业为主,不再布置居住用地。

聚龙湾的区位非常独特

如上图所示,聚龙湾地处白鹅潭核心区,是白鹅潭、广钢、广船三大功能区的几何中心,这是政府选择聚龙湾作为商业中心的关键原因,因为高端商业必须地处核心区位,才便于虹吸四周人流。

聚龙湾规划效果图 图源:广州日报

一个好的地标商业足以改变一座城,因为它是维系城市运转最为关键的连接器。如果没有这个连接器,城市的各个功能区就如一般散沙。

举个例子,1996年广州天河城开业,一下就带旺了原本荒凉的周边,开启了天河区的腾飞。时至今日,天河城仍然稳居天河路商圈C位,稳如磐石。

以天河路为首的天河路商圈 图源:广州天河城公众号

据此类推,未来整个荔湾的新中心一定在聚龙湾这个商业聚集区。这个名字也取得好,“聚龙”二字,道破了荔湾的地段演进逻辑。

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聚龙湾标杆之作:保利越秀·天启

机会总是留给有准备的人,就在太古地产进驻聚龙湾之前,另一对敏锐的发展商已提前进场。

还记得2020年12月荔湾出让的广摩地块吗?最终拍出了28.46亿的总价,被保利与越秀强强联手,打造了一个全新项目:保利越秀·天启。

项目就位于聚龙湾核心区,距离聚龙湾太古商业项目仅几步之隔,它的具体位置在这里

能让保利、越秀同时操盘的项目,必定有着过人的天赋。如图所示,这块地距离珠江仅约280米,走路3分钟即可观赏宽阔的白鹅潭水域,何其惬意?

不仅如此,距离广佛地铁沙涌站仅约300米,通过这个站,一站即可到达海珠西的沙园站,无缝对接乐峰广场,以及整个江南西商圈。

而且,沙涌还是一个换乘车站,还有地铁11号线在建,目前土建工程累计完成66%,预计2023年开通。

如果再加上北距2公里的西塱地铁站,项目还有地铁1号线、10号线(在建中)、22号线(在建中),算得上五地铁环绕了。

丨保利越秀·天启效果图

既然地处荔湾这样的教育强区,教育资源自然是一大亮点。

项目旁边就有两大名校:广州市真光中学和真光实验学校。

广州市真光中学,创办于1872年,是广东省首批国家级示范性普通高中,更是尖子生的摇篮。

丨广州市真光中学

真光实验学校,中考总平均分多次进入广州十强,近三年75%以上学生能考入国家级示范性普通高中。(来源:真光实验学校)

中国人在居住方面自古就有靠近学宫的传统,“孟母三迁”就是一个典型,所以,住在名校边上,从来都让人羡慕。

住在城央、睡在江畔、长在名校旁,放眼全城,同时拥有这三张王牌的项目屈指可数。

对普通人来说,“住在城央”就意味着要放弃生态环境;“睡在江畔”只能在郊区实现;“长在名校旁”要么选老城区的老破小。

而在保利越秀·天启,城央、江畔、名校三合一,这样的生活方式,简直不要太棒。

目前,项目在售建面约89-121m²三至四房,空间灵动、实用且舒展:

建面约121m²四房

东南向望江,堪称荔湾最佳观景平台。三开间朝南+约6.6米敞阔阳台,空间尺度与通风采光俱佳。标准四房,居住体验更舒适、大气。

建面约106m²四房

正望珠江的的“上车”户型,三开间朝南,南北对流,可以吸收更多阳光与鲜氧。大飘窗赠送、3+1设计,更好地满足二胎家庭的空间需求。

建面约89m²2+1房

三开间朝南,阳台带转角观景面,主套+双转角飘窗,U型厨房,兼具实用性与观景体验。

就在本周六(11月27日)

保利越秀·天启营销中心&样板房正式开放

届时还有LV/GUCCI合作插画师周乐共同策办的

25小时体验馆正式启幕

精美画展、惊喜盲盒大礼周末不间断

感兴趣的朋友,可以前往参观

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