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融创“翻黄顶牛”丨穿透企业拿地⑧ 顶牛

乐居胡佳杰 发自上海牛年伊始,融创联手建发,鏖战300多轮超60亿拿下上海宅地开门红,一度刷新区域宅地单价,引发广泛关注。融创硬气“顶牛”,背后有着哪些因素?相关报道:314轮竞价!8.43万每平!融创联合体苦战击退招商保利 啃下普陀宅地

1 拿地开门红

浓厚的春节氛围尚未散去,融创便携手建发“顶牛”上海土地市场,拿下牛年上海宅地开门红。

2月20日,经过平均30秒一报价的314轮激烈角逐,融创建发联合体击败招商、保利,以总价64.52亿竞得上海中环内一幅纯宅地,地块名为普陀区石泉社区W060402单元B3-2地块,成交楼板价达8.43万元/平方米,溢价率36.15%。

这幅地块不仅刷新了上海普陀区宅地成交单价,同时也名列目前上海宅地历史成交单价前5。

而引发数家知名房企合纵连横、激烈拼杀的,是地块本身的优异条件。

该地块东至旬阳路,南至石泉路,西至岚皋路,北至岚皋路300弄小区,出让面积3.82万平方米,容积率2,建筑面积7.65万平方米,住宅套数下限727套。

整体来看,该地块位于中山北路内环高价以北500米左右,北邻岚皋路300弄小区。地块是标准的“轨道上盖”,上海轨道交通7号线从地块中横穿而过,地块距离7号线岚皋路站直线距离为520米左右,距离3号线镇坪路站直线距离约700米左右。

地块所在的石泉街道住宅小区多为上世纪80年代建造的售后公房,周边配套成熟,医疗、教育等资源丰富。

值得注意的是,去年“三条红线”出台后,部分房企投资拿地受限,融创此番大手笔,或许和节前一则公告不无关系。

今年2月3日,融创中国发布一则正面盈利预告,预期2020年度本公司拥有人应占溢利较上年度增长超过35%,主要由于本年度物业销售交付的面积较上年度增加,及股权投资产生的金融资产公允价值变动收益所致。

同时,本集团资本结构持续优化,于二零二零年十二月三十一日,预期本集团的净负债率低于100%,非受限现金短债比大于1,剔除预收款项后的资产负债率低于80%。

来源:融创中国公告

这意味着,在“三条红线”体系中,融创已快速降至黄档,这正是其在上海“买买买”的底气之一。

与此同时,此番融创再度加码,亦是其坚持“长期主义深耕长三角”的体现,其中,上海始终是融创多年布局的重点。

来源:融创上海区域官微

根据融创上海区域官微数据显示,2012年进入上海以来,截止2021年1月31日,融创在上海共有37个项目,其中售罄项目25个,在售项目5个,待售项目7个,再加上节后刚刚到手的石泉地块,融创上海高端项目版图进一步扩大。

3 资源之争

此外,对于融创势在必得而展开超300轮的激烈拉锯战,不少业内人士纷纷指出,“稀缺性”是关键。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示:“融创在上海接连开发了多个高端项目,拿下这幅地块,可以进一步提升在豪宅市场的影响力。”

他进一步分析认为,土地稀缺性是导致房企敢于顶住价格压力的重要因素之一。石泉地块指标优异,位于内环边,容积率不高,总建筑面积不大,而且区域内改善需求旺盛,周边竞品和区域待投放的住宅地块不多,房企拿地资金压力、开发压力、销售压力较小。尤其是没有自持要求,房企投资不会沉淀。

去年此类无自持的、上海市中心的土地溢价率在30%左右,因此,石泉地块成交溢价率在36%,属于可接受范围。

并且,考虑到高端项目基本上入市周期要1年半到2年,开发商还是可以以时间换空间获得一定利润。

中国房地产数据研究院院长陈晟指出,上海核心区域纯住宅稀缺性高,未来前景明确,对开发商扩大销售规模非常关键,必然竞争激烈。上海的土地供应需要考虑类似因素,包括未来上海五大新城加大土地供应,否则核心区的稀缺性会更加凸显。

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