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银四,或许是2021青岛楼市最难一月 十强开发商

文/观察员老王

随着愚人节的到来,2021年的一季度也正式落下帷幕。数据同比大涨没有悬念,而且主城区许多楼盘的房价也因为理想的去化率而大涨。

然而,这并不意味着,4月份开发商的日子会好过。

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主城楼市面临全线考验

一季度的青岛楼市全线飘红。

特别是以银丰·玖玺城为代表的豪宅产品,在一季度的网签十分亮眼。其实不仅仅是上榜的玖玺城、金茂府、海信君澜,没有上中指榜的佳源华府一季度的网签数据也不错。

然而,我们要注意到的是,围堵经营贷资金违规流入楼市的清查正由点及面向全国推进。相比普通中产,富裕阶层更善于做金融游戏,所以这项政策对于豪宅产品的影响是巨大的。

此外,今年海天中心的豪宅也会入市。除了对于深蓝中心这样的直接竞品会产生冲击外,对于整个豪宅市场都会有一定比例的分流。

所以,在过去一年中日子最好过的豪宅项目,未来也不敢托大了。市场能不能稳定住,四月份是一个很关键的月份。

对于改善产品而言,保利在各大榜单中掉出TOP10是一个标志性事件。作为新都心双盘在售的开发商,提价不提质的营销策略市场并不买单。有读者告诉老王,前几天一年多没有联系过他的保利大国璟的置业顾问,突然给他发了条推荐微信,只此一套”的房源,单价不要3.2万元/㎡、也不要3.1万元/㎡,现在售价29479元/㎡。

保利·天珺的去化率则更不容乐观,现在网签量只有预售量的10%左右,可见在保利·天汇交房后,保利天字系产品在青岛口碑有多差。

当然,保利近期有新盘上市。只是没有地铁、没有优质商业配套、周边道路死堵的化工区公寓,谁会买呢?

如果保利青岛二季度业绩依然不佳,那么这家营销力强悍的开发商会不会通过优惠促销的方式搅动市场呢?

这是一个问题。

青特·星城、华新园·东宸府把价格涨上去之后,如果保利价格有反复,那么市北市场都会受到影响。

所以,有些楼盘看似现在人气颇高,但是营销总们的日子并不轻松。

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十强同样压力山大

相比之下,很多人会认为销售榜TOP10开发商业绩好一些,压力会小一些。在老王看来,情况或许恰恰相反。

在去年年末的时候,一个营销总告诉老王,他们2020年的目标是100亿。当然,去年喊出100亿目标的开发商不止一家,还有一些开发商目标不止百亿,甚至想在去年的基础上翻番。

不可否认,他们的手上有大量土地,有几个优质的项目,但是我们从一季度的数据来看,许多雄心万丈的开发商,网签数据远远没有达到预期。

现在青岛二八定律很明显,而且80%的红盘是靠着低价在走量,这并不是开发商最喜欢的市场。

因为今年春节假期较晚,所以三月份新盘还不多。相比之下,四月份会有五十多个盘上市。许多之前在青岛惨淡经营的开发商,都得到了总部强力支持,准备在四月份奋力一搏。

但是如果市场没有生力军,四月份的市场或许没有太多赢家。

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6万套人才房让开发商等不起

如果二季度卖不动,开发商敢不敢靠一靠,到三四季度再卖?从以往的交易来看,有时候滞销对于部分主城开发商不是坏事,因为随着竞品售罄,一些楼盘人气自然会上来,滞销盘有时还有溢价惊喜。

但是2021年,开发商或许不敢托大。两个方面的原因。第一,青岛二手房交易比较旺盛,这不是市场向好的信号,因为量增价格没涨,许多房东不想耗了,所以平价或者低价出房。在新房比二手房单价高两三千元的市场上,许多人在目标区域内买不到新房,就会去买二手房。

第二个方面,就是人才住房。今年会有6万套人才住房供应,包括崂山在内,主城4区都有人才住房供应。虽然条件苛刻,但是他们对应的都是最优质的首置刚需,对于市场来说有相当比例的分流。

而且,在青岛市日益注重引才之后,年轻人享受人才房福利的几率越来越大,这也让许多人不急于买房。

在这种市场中,开发商真的敢等吗?

所以,不要因为市场的正常复苏慌了神,对于绝大多数购房者来说,今年的市场比去年还要友好。

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