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宝鸡到底有多少库存? 尚美佳

这是 宝鸡今楼市 的第 017 篇文章

这几天,楼市君与宝鸡地产圈业内的人士还有几位资深专家调侃宝鸡真实的房价,突然问及到宝鸡的库存量,居然都说不清楚,现在看来连着几位地产圈人士估计都不知道宝鸡真实的楼市数据了。

商品房库存量这是一个大家都非常关注的数据,当然也是一个很敏感的数据,这个数据直接影响到政府、开发商、操盘手对市场的判断和应对,当然也在一定程度上影响到房地产及相关行业从业者对一个城市地产行业发展的信心指数,也关系到市场的稳定。但就是如此重要的数据,在宝鸡却是“隐晦数据”很少公之于众,谁也无法得知一个真实的数据。

来自尚美佳•中国数据显示, 截止2018年3月底,宝鸡全市商品房存量611万平米,住宅类库存305万平米,商办类库存306万平米,市场去化压力较大。

同样,上海易居房地产研究院发布一季度《中国百城库存报告》,报告指出,截止2019年3月底,易居研究院监测的100个城市新建商品住宅库存量为45010万平米,环比下降0.7%,同比增长3.0.%。报告认为,城市结构方面,三四线城市库存增长明显。截止2019年3月底,一、二、三、四线100个城市新建商品住宅库从总量分别为2798、22295、19917万平方米,环比增速分别为-1.1%、-1.7%和0.4%,同比增速分别为34.0%、-3.0%和6.8%。观察三类城市数据,可以看出,三四线城市库存拉升的态势更为明显。

同样来自野村证券发布的报告称,2019年房地产库存量将升至25个月高位!

图片来源网络

估计看完以上数据,大家最为关心的是,不知道宝鸡商品房库存量到底是多少?宝鸡商品房库存去化周期到底是增加了还是减少了?

实际上,之所以产生如此大的数据差距主要是源于对商品房库存不同的界定方式而到底。已经竣工还未销售、已经拿到预售证还未销售、已经开工还未销售的,这三个数据是很好统计的,也经常作为界定库存量的标准。业内人士认为,正常的库存应该是竣工未售的,这才是真正的库存。

中国商品房库存分两种:一种是现房库存,另一种是期房库存,即广义商品房库存与狭义商品房库存之分。广义的商品房库存是包括现房与期房库存,狭义的商品房库存仅仅是现房库存。

同时,在实际统计中,是不包括期末已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房企自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积,也不包括政府建的或企业配建的保障房、旧改房、危改房、棚户房,也不包括市场上的集体房、小产权房、违反建筑的房等、更加不包括农民房、小厂房、单位房等,如果把这些数据都加上,那估计库存量数据会更恐怖。

当然,对于混乱的宝鸡楼市来说,用上述统计方式是很难界定宝鸡商品房市场的库存的。

图片来源网络

商品房的四面开花让宝鸡市场上数个楼盘都是五证不全的楼盘,这些楼盘开工的开工、销售的销售,但由于大部分楼盘并没有土地证、施工许可证、预售证等等,所以即使是统计局也无法统计出这些楼盘真实的销售情况的。也就是说,我们根本不知道这些楼盘卖了多少,还有多少没卖,由此也就更加无法统计出库存量了。

这一点,从2018年宝鸡楼市的成交情况就可以看出来。据宝鸡一位开发商透露,按照房管局备案的数据,2018年宝鸡商品房销售量面积为251.59万平米。实际上,这其中有大约40-50万平米是以前销售了在2018年集中备案的,也就是说房管局备案数据中2018年实际销量不到200万平米左右。但同时,2018年宝鸡商品房销售中,五证不全已经销售没有备案的销量最少在40万平米以上。

截止5月6日以媒体给出的数据,宝鸡可售住宅房源为27532套,但实际上,宝鸡目前有很多项目在没有取得商品预售证得前提下,已经在公开对外销售,而且可售房源数据也很庞大,这就意味着,宝鸡目前实际可售房源远远大于披露的数据……

最后,再问一句:宝鸡到底有多少库存?

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