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称“疫情不可抗力”  昆明这个公寓业主返租租金“没了”! 怡客

“开发商已经两个季度没有付我租金了!”5月初,昆明市民黄先生向记者反映称,他2014年在花之城花64万元买了一套酒店式公寓,并与开发商——昆明南亚风情酒店管理有限公司签订了房屋委托经营管理合同,委托开发商管理15年。但是,自今年以来,他一直没有拿到返租的租金。

业主黄先生:酒店去年今年两次停付租金

2014年,黄先生了解到花之城“5+1五星托管国际公寓15年托管,并可享9%年均收益”的宣传,得知返租回报可观,他心动了。同年9月,黄先生一次性付款64.5万元,购买了一套32.34平方米的公寓,并与昆明南亚风情酒店管理有限公司签订了“花之城房屋委托经营管理合同”。

“公寓的托管时间是15年,分5个档次返租,返租金额从购房款的7%到11%不等,每3年为一档。当时开发商承诺的是每个季度返租一次。但是,从今年1月以来,开发商已经有两个季度没有付我的租金了。”黄先生说,不仅如此,2020年1月至8月期间,酒店就以“疫情不可抗力,旅游业停摆”为由,停付了业主半年的租金。

记者查阅发现,该项目于2013年开盘。当时的宣传资料显示,购房者花66万元购买一套公寓交给开发商托管,每年平均收益为9%,即每年能拿到近6万元的返租租金。照此计算,待15年返租协议完成时,购房者可以得到89万多元的回报,远高于购房金额。也许正因此,项目开盘以来的销量十分可观,是当时昆明知名度颇高的“高回报”项目。

业主出示的置业计划书 受访者供图

酒店客服:经营艰难 没有能力支付租金

花之城为什么要停止支付业主的返租租金呢?5月7日上午,记者电话联系酒店的客服人员询问此事。

接电话的客服人员表示,酒店接待的基本都是省外游客。“现在受到疫情的影响,酒店经营情况不佳,没有能力支付业主租金。”她还介绍,今年1月,酒店已经通过微信公众号“怡美假日怡客会”发布公告,告知业主从2021年1月20起,暂时中止履行与业主签订的委托合同中固定回报支付。至于何时恢复固定回报支付,客服表示“目前还不确定,有新消息会通过公众号发布公告通知”。

记者在“怡美假日怡客会”公众号上看到,客服所说的公告题为《关于疫情期间 花之城业主权益的公告》,于今年1月25日发布,落款和公章都标明“昆明怡美天香置业有限公司”。

公告中称:“2020年9月中旬,瑞丽边境疫情出现后,云南旅游市场就一落千丈……在严峻的抗疫形式(势)下,公司的经营再一次面临极大的困难,目前酒店入住率断崖式下降,经营极其艰难。”因此,公告提出:“基于目前的不可抗力因素……公司与各位业主签订的委托经营管理合同自2021年1月20日暂时中止履行,至疫情解除公司恢复正常经营为止。待不可抗力因素消失后合同继续履行,委托期自动顺延。”

截至5月7日记者发稿时,该公众号仍未公布何时才能恢复支付业主的固定回报。

“天眼查”显示,昆明怡美天香置业有限公司注册资本5000万元,经营范围众多,包括了景区管理、住房租赁经营、经典管理等业务,目前处于正常经营状态。与业主签订委托托管合同的“昆明南亚风情酒店管理有限公司”是其旗下子公司。

律师:若返租困难应提前与业主协商

酒店以“疫情不可抗力”为由,停止支付业主返租租金,这种行为是否合法?“售后返租”产品存在哪些法律风险呢?

上海市汇业(昆明)律师事务所律师杜娜分析表示,如果开发商已经把商铺或公寓租出去了,而且在没有出现空租、正常经营盈利的状况下,则不可以“疫情不可抗力”为由停付租金。“即便真的出现不可抗力因素,开发商也应该提前告诉业主,并和业主进行协商,不应该事后才来通知业主无法返租。”

杜娜表示,“售后返租”是商业地产开发商的一种常用经营模式,也是一种新兴的房地产投资方式。根据《商品房销售管理办法》的相关规定,目前,可以采取“售后返租”的形式进行购房的,仅限于已竣工的商品房或现售房;对于未竣工的商品房和预售房,国家明令禁止采取“售后返租”的方式进行销售。

对开发商而言,采取“售后返租”模式,主要是为了弥补自有资金的不足。但是开发商的素质良莠不齐,一些开发商或其成立的商业经营公司卷款跑路的事件在全国屡见不鲜,此举不但会使开发商面临“非法集资”的刑事指控,也可能令业主的投资血本无归。因此,消费者在签订“售后返租”合同时,切勿轻信“高收益”等片面宣传,更不能盲目跟风投资,要充分了解房地产开发商或承租方承租房屋的实际用途、经营方向、市场和经营优势等,以此判断是否存在投资风险。

另外,购房者付款之前,最好到当地房地产权籍机关查询了解相关情况;签订购房合同后,要及时督促开发商进行联机备案,或到登记机关进行合同登记。如果遇到开发商违约的情况,在协商未果的情况下,保存好相关证据,通过法律途径维护权益。

来源:都市时报全媒体记者:徐琳惠

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