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继南山福田之后,罗湖学位房价也“不行”了? 嘉多利

继南山福田之后,罗湖学位房价也“不行”了?

和福田南山一样,罗湖名校学位房的价格,同样受到了疫情的钳制。

之前两篇,我们分析了福田和南山名校学位房的房价表现,发现楼盘挂盘均价下调的比例不在少数。

那么罗湖名校学位房呢?似乎也同样不能幸免。

为了分析罗湖学位房的整体情况,我们选取罗湖区前三甲的名校初中作为样本参考,分别是:

◇深圳中学初中部

◇翠园中学本部初中

◇翠园中学东晓校区初中部

注:以下数据来源深圳乐有家,数据日期为2020年2月22日,涨跌幅是指相对于2020年1月份的价格环比得出。另外,文中的数据并不能代表市场的全部情况,只能作为部分参考。

深圳中学初中部

深圳中学初中部,从各项数据上看,都是罗湖区的王牌初中。

目前学区内挂盘在手的房源,约40套,主要分布于15个小区里,但每个小区的房源量都未能突破6套以上,主流挂盘数量在3套及以下。

其中,满5年状态的房源占比40%,满5年唯一的房源占比15%,红本在手房源占比23%。

户型方面,1房占比最高,达33%。这个占比份额,应该是我们系列文章提到的名校学区里面,占比最高的了;其次,2房占比28%,3房及以上户型占比39%。

学区整体均价水平表现方面,均价9.82万/㎡,中位数均价为9.63万/㎡,且各楼盘挂盘均价变化幅度,以“不涨不跌”以及“微跌”的两种状态,占比平分秋色,仅有合正星园这个小区,均价表现出涨幅的结果,但均价幅度仅为2.99%。

1房价格挂盘情况,总价区间在420-769万区间,主要集中分布在鹏公馆、鹏大厦、金丽豪苑以及愉天小区这4个楼盘里;2房,总价区间在420-650万间。

值得注意的是,不管是1房还是2房的房源,其大部分数量房源价格水平均低于500万以下。所以,入门门槛在深圳市同一级别的名校当中,深圳中学初中部的学位房,属于比较低价位的门槛入手标的了。

3房及以上户型房源,起步价位675万,最高房源价格为嘉多利花园311㎡4房,2595万。以1000万价格为分水岭,1000万之上和之下房源数量相当。

所以,如果你预算不多,对楼龄的要求也不高,但又想在深圳内买一线“顶级”名校的学位房,那么,深圳中学初中部的学位房,值得你重点考虑。

翠园中学初中本部

翠园中学初中本部,作为罗湖区内前三甲排名内的“常客”,学区内目前挂盘数量约为59套,主要分布在13个小区里。其中,深业东岭挂盘数量一枝独秀,占比学区房源多达37%。

此外,满5年状态房源占比41%,满5年唯一的房源占比13%,红本在手房源占比23%。3房和4房房源占比分别为39%和29%,2房户型房源占比20%,而1房户型房源占比仅3%

学区均价整体表现方面,均价为6.64万/㎡,中位数均价为6.61万/㎡,各楼盘均价涨跌幅表现方面,出现涨幅、不涨不跌以及跌幅状态结果的楼盘,几乎各占三分之一,幅度变化大概在正负5%的区间内。

其中,1房户型房源仅为2套,均为深业东岭39-42㎡段的户型,价格分别为263万和275万;

2房户型房源总价区间在393-560万以内,面积段主要分布在54-80㎡内,集中在深业东岭、靖轩豪苑、丽华东村以及怡景花园这4个小区里;

3-4户型房源,总价区间在430万-1300万区间内,面积段从61-187㎡不等。从改善升级换房选择的角度上看,深业东岭、鸿业苑三期以及靖轩豪苑,可以作为优先考察选择的目标,并且也是三个学区里面楼盘对比中,属于比较优质的居家楼盘。

从目前的挂盘房源情况来看,目前翠园中学本部学位房的入门门槛,在三个学区中相对最低。在预算极其有限的情况下,大家可以重点优先关注深业东岭的1房户型。

翠园中学东晓初中部

从排名上看,翠园中学东晓初中部,一直跟翠园中学本部初中,争夺罗湖老二的位置,它俩在十大高中录取排名上,经常出现你追我赶的局面。

总体上看,翠园中学东晓初中部的表现,稍稍略胜一筹,主要体现在:2014-2018年期间,其十大高中排名的录取率上,从未掉出全市前二十以内的排名。

目前,翠园中学东晓初中学区内学位房挂盘数量,约为51套,主要分布在10个小区里面,其中今日家园挂盘数量占比最高,达31%,而能在挂盘数量占比超过10%的楼盘分别还有松泉公寓(18%)、百仕达花园三期(12%)以及泰和花园(10%)。

52%的挂盘房源处于满5年的状态,27%的挂盘房源处于满5年唯一的状态,红本在手房源占比33%。

学区整体均价表现方面,6.36万/㎡,中位数均价为6.21万/㎡,属于本文列举的三个学区学位房价格水平里面,价位略低水平的学区。

跟深圳中学初中学区内,各楼盘均价涨跌幅有点类似,翠园中学东晓校区均价出现跌幅的楼盘占据主导地位,仅百仕达花园三期这一个楼盘出现楼盘均价涨幅的情况。

1房户型挂盘房源,仅有1套,为蓝堡公寓36.47㎡的户型,挂盘价格为355万。

2房户型价格,总价区间360万-560万内,且73%的2房房源价格在500万以下。

主要集中于今日家园、松泉公寓、百仕达三期这三个小区,并零星分布在鹿鸣园、宝丰苑、泰和花园、长富花园、阳光明居以及蓝堡公寓这几个楼盘里。选择较低总价上车门槛房源,优先重点关注2房就好。

3房户型价格,总价区间在400-820万之间,而50%的房源处于500万以下。

在这里,大家可能会比较好奇的是,为什么作为罗湖的名校学区之一,东晓的学位房3房,价格竟然那么“便宜”?

可以用罗湖其他两个名校学区、买2房价格的钱,在这里能买到3房,这其中是不是有什么猫腻?

其实便宜的道理也很简单,因为目前在这个学区内,因户型设计的原因,存在2房面积段能做成“小3房”的户型。

例如今日花园部分63㎡-76㎡段“标常见2房面积”的户型,就能做成小三房。

因此,想一步到位住进三房,同时在较低价位段买到名校学位房的家庭,可重点优先关注翠园中学东晓初中的学位房。

罗湖的名校学位房,还值得依靠吗?

受此次疫情的影响,罗湖名校楼盘均价下调的比例,要大于南山与福田的情况,有30%以上的楼盘出现了不同程度的下调,幅度大致在5%以内。

另外,从学位房挂盘均价坚挺及上涨的比例上看,南山和福田的名校楼盘的韧性相对要更强。

有人说,罗湖的名校学位房,挂盘均价不太行,因为罗湖名校的影响力没落了。

其实,我觉得,房价不够坚挺,不是因为罗湖的名校不行,而是福田和南山的名校实力已经崛起,无论是数量还是质量上,都发生了逆袭。

当然,更大的背景原因,还是来自深圳经济重心逐渐西移所致,更多优质的产业人口,带着更多优质的生源,转移至罗湖以西的方向。

在置业需求、学位需求和楼盘本身的作用之下,南山和福田名校学位房的价格会更加韧性十足。

而罗湖名校在数量上,并没有取得更进一步的扩展,而是原地踏步。

不过话又说回来,罗湖再怎么样,也是曾经“贵族”,即使现在有些没落。

我们依然可以看到,深圳中学初中、翠园中学初中本部以及翠园中学东晓初中部的实力,每年都能稳定的进入到深圳排名前二十的初中行列里,依旧有实力跟南山福田的同类名校一争高下。

随着罗湖大片的旧改推进,新的产业商务区,如笋岗、泥岗以及蔡屋围等商圈,将让罗湖重新焕发生机,一个全新的罗湖,正在向我们招手。

从长远来看,未来优质产业和人口的聚集回归,将为罗湖名校带来可持续的优质生源。罗湖的传统名校,其含金量依旧可以保持足够的成色。

相对于南山福田名校的高门槛价位,罗湖区的这三所名校,不仅升学成绩不错,而且价格打折也比较厉害,个人认为,性价比还是很高的。

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