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创5年新低!武汉11月成交惨淡,39大板块房价却一路飞涨 青山樽

11月,武汉楼市成交量有了短暂回温,市场波动加大,但远城区持续降温,此外,纯新盘继续集中上市,推盘量占比高居不下,表明武汉楼市横盘拉锯现象明显。

房企进入了最后一月的冲刺阶段,目前来看,一些房企已然躺平,但部分商降价促销动力依然强劲。总而言之,销售热度维持短期的稳定状态。

大众观望情绪虽浓,但买房需求却未被完全磨灭。大环境下降价现象明显,但仍有一些坚挺板块能在暴风雨中稳坐钓鱼台。

买房,不得不说,是一门学问。

11月份武汉成交数据

先来看看上月成交数据。据官网统计显示,11月武汉新房住宅成交15634套,环比10月(11689套)上涨33.75%,同比2020年11月(20191套)下跌22.57%,较2019年同期(19571套)下跌20.12%。15634套,为5年来11月网签新低,第二低为2017年的16128套。

武汉新建商品房成交片区中,武昌区、东湖高新区、青山区位列前三甲,总成交为6546套,约占11月武汉15个行政区总成交的42%。整体来看,武汉主城区占据成交优势。

再来看看房价数据。武汉市15个行政区房价走势,从11月涨跌情况中,可以看到,各行政区新房房价出现了非常明显的分化现象,强势区域涨多跌少,有的涨幅相当惊人,弱势区域甚至全区都在跌。只有少数区域涨跌互现,保持均衡状态。

房价上涨的区域仍然集中在东湖高新、江岸、武昌、汉南、蔡甸、经开等几个大热区域,市场呈现两级分化的趋势。在购房热门板块,如江岸区、东湖高新等板块上涨幅度偏大;而新洲、黄陂等远城区则整体呈跌势。

聚焦每个板块情况,相比2021年7月,武汉57个楼市板块中:39个板块价格上涨;14个板块价格下跌;还有4个板块价格基本持平。

在整体偏冷静的市场下,主城区相较于远城区有更大的上涨意愿,如江岸区、洪山区、东湖高新区等。对比而言,远城区板块给人普遍印象往往是“涨不动”。

实际上,东湖高新区,江岸、硚口、江汉、武昌、汉阳、江夏等区域都拥有自己的上涨板块。依照房价上涨幅度以及的市场热度,我们将房价坚挺板块主要划分为2个梯队。

第一梯队是关注度和市场认可度最高的板块,如二七滨江、东湖高新的光谷中心城、江岸后湖等。

第二梯队是房价较稳的板块,属于市场主流的板块,如洪山南湖、青山滨江、江夏文化大道等。

01

第一梯队,房价居高不下的网红板

二七滨江板块,房价最高突破6W+,是汉口乃至整个武汉的豪宅区,也是目前的房价天花板,但这里聚集了武汉最为高端的资源,教育、商圈、江景等,且区域内有待开发的土地资源,武汉单价地王(楼面价约30558元/平)也在这里,后续还会有更多的豪宅聚集在这里。

目前二七滨江商务区在售楼盘有9个,分别是华润瑞府、中信泰富滨江金融城、绿城武汉黄浦湾、中海长江十里,另外还有武汉城建光彩国际、仁恒滨江园、宸嘉100等豪宅加持,区域内房价整体持平,少数项目有小幅度上涨。

光谷中心城板块一直以来都是武汉楼市上的顶流区域,一个完全打破了武汉环线价值论的地方。区域内价格是一路高涨,如今区域内新房价格约19000-28900元/平,直逼汉阳内环、汉口二环内的价格。

上涨的原因主要是区域内规划利好和产业红利的加持,内部有很多高新企业的人才在这里买房安家,另外也有大量外地人在这里买房,加上这两年光谷东的土拍非常生猛,楼面价几乎过2万/平,甚至半年房价徒长一倍。

但总的来看,虽然这里有规划,但落地尚需时间,房价确有些虚高。

后湖板块位于汉口三环内,区域内涵盖多条地铁、永旺等商圈,属于发展非常成熟的板块。后湖关注度一直很高,除了区域本身配套成熟外,还因为目前汉口三环内大众能买得起又比较宜居的区域就是这里了。

后湖最高价已经达到24600元/平,其中融创公园大观带装修折后约23000元/平,还卖的非常火爆,很大的原因是因为在后湖新房选择实在是太少,几乎没有竞争对手的情况下,什么价格都有人买单。目前区域内在售融创公园大观、保利云璟、武汉城建星河2049、星悦城六期玺樾、华宇旭辉星空、美联城观、百步亭和谐里、星湖湾、二七星城等10盘,价格基本持平上期。

02

第二梯队,经得起折腾的维稳板

南湖板块虽然是生活居住单元,但是新盘入市数量并不多,地块开发殆尽,近五年仅有寥寥新盘推出。曾经的南湖是以刚需为主,而现在凭借着临湖的环境优势、高校教育的加持逐步变成改善之选。

目前区域内在售新盘项目新力雅园、当代天誉、碧桂园碧乐城、城投瀚城璞岸、翰林尚苑、揽胜公园、南湖半岛等7个,均价在21895元/㎡。

青山滨江板块目前在规模性开发,但青山老城区域发展已经很成熟,既有现成的配套,又有规划待落实的潜力,加上处于三环内,价格整体在2W左右,跟其他滨江板块相比,完全是滨江的捡漏区域,因此青山滨江未来仍有较大的提升空间。

目前该板块在售项目华侨城·红坊、大华锦绣时代、融创临江府、招商一江璟城、御江壹品青山樽、奥园滨江国际等。总体而言,多数楼盘价格持平,少数呈现小幅度上涨。

文化大道板块始终是江夏区一个比较稳的板块,但目前就两个盘在售,金融街金悦府价格高达17500元/平,一直卖的还可以,也是因为板块内没有竞品,后续也没太多新房供应。目前在售有鹏湖湾四期最后两栋住宅,金融街金悦府,枫泽星都汇,多数价格持平,少量有下跌现象,总体来讲这个板块感觉平平。

站在大趋势下来看这个房价趋势,其实就相当于你入股了一个城市的股份,有了这个房产,就相当于入股了这个城市,城市发展房价上涨,你就跟着拿分红。从坚挺板块房价对比中我们会明显发现:

1、大环境下“稳”是最终目的,即使在二七滨江这一类豪宅区,“维稳”也成了大势所趋。

2、所谓的房价坚挺板块皆是区域内的核心,这种核心不是指地理中心,而是教育、医疗、交通、自然资源、商业资源等各方面综合优势最佳的板块。拥抱核心资产,在今年显得无比正确。

3、在选择板块的时候,优选核心区,因为它本身所具备的资源稀缺性是无可替代的,这就是其价格坚挺的原因所在。

11月,武汉楼市成交量有了短暂回温,市场波动加大,但远城区持续降温,此外,纯新盘继续集中上市,推盘量占比高居不下,表明武汉楼市横盘拉锯现象明显。

房企进入了最后一月的冲刺阶段,目前来看,一些房企已然躺平,但部分商降价促销动力依然强劲。总而言之,销售热度维持短期的稳定状态。

大众观望情绪虽浓,但买房需求却未被完全磨灭。大环境下降价现象明显,但仍有一些坚挺板块能在暴风雨中稳坐钓鱼台。

买房,不得不说,是一门学问。

11月份武汉成交数据

先来看看上月成交数据。据官网统计显示,11月武汉新房住宅成交15634套,环比10月(11689套)上涨33.75%,同比2020年11月(20191套)下跌22.57%,较2019年同期(19571套)下跌20.12%。15634套,为5年来11月网签新低,第二低为2017年的16128套。

武汉新建商品房成交片区中,武昌区、东湖高新区、青山区位列前三甲,总成交为6546套,约占11月武汉15个行政区总成交的42%。整体来看,武汉主城区占据成交优势。

再来看看房价数据。武汉市15个行政区房价走势,从11月涨跌情况中,可以看到,各行政区新房房价出现了非常明显的分化现象,强势区域涨多跌少,有的涨幅相当惊人,弱势区域甚至全区都在跌。只有少数区域涨跌互现,保持均衡状态。

房价上涨的区域仍然集中在东湖高新、江岸、武昌、汉南、蔡甸、经开等几个大热区域,市场呈现两级分化的趋势。在购房热门板块,如江岸区、东湖高新等板块上涨幅度偏大;而新洲、黄陂等远城区则整体呈跌势。

聚焦每个板块情况,相比2021年7月,武汉57个楼市板块中:39个板块价格上涨;14个板块价格下跌;还有4个板块价格基本持平。

在整体偏冷静的市场下,主城区相较于远城区有更大的上涨意愿,如江岸区、洪山区、东湖高新区等。对比而言,远城区板块给人普遍印象往往是“涨不动”。

实际上,东湖高新区,江岸、硚口、江汉、武昌、汉阳、江夏等区域都拥有自己的上涨板块。依照房价上涨幅度以及的市场热度,我们将房价坚挺板块主要划分为2个梯队。

第一梯队是关注度和市场认可度最高的板块,如二七滨江、东湖高新的光谷中心城、江岸后湖等。

第二梯队是房价较稳的板块,属于市场主流的板块,如洪山南湖、青山滨江、江夏文化大道等。

01

第一梯队,房价居高不下的网红板

二七滨江板块,房价最高突破6W+,是汉口乃至整个武汉的豪宅区,也是目前的房价天花板,但这里聚集了武汉最为高端的资源,教育、商圈、江景等,且区域内有待开发的土地资源,武汉单价地王(楼面价约30558元/平)也在这里,后续还会有更多的豪宅聚集在这里。

目前二七滨江商务区在售楼盘有9个,分别是华润瑞府、中信泰富滨江金融城、绿城武汉黄浦湾、中海长江十里,另外还有武汉城建光彩国际、仁恒滨江园、宸嘉100等豪宅加持,区域内房价整体持平,少数项目有小幅度上涨。

光谷中心城板块一直以来都是武汉楼市上的顶流区域,一个完全打破了武汉环线价值论的地方。区域内价格是一路高涨,如今区域内新房价格约19000-28900元/平,直逼汉阳内环、汉口二环内的价格。

上涨的原因主要是区域内规划利好和产业红利的加持,内部有很多高新企业的人才在这里买房安家,另外也有大量外地人在这里买房,加上这两年光谷东的土拍非常生猛,楼面价几乎过2万/平,甚至半年房价徒长一倍。

但总的来看,虽然这里有规划,但落地尚需时间,房价确有些虚高。

后湖板块位于汉口三环内,区域内涵盖多条地铁、永旺等商圈,属于发展非常成熟的板块。后湖关注度一直很高,除了区域本身配套成熟外,还因为目前汉口三环内大众能买得起又比较宜居的区域就是这里了。

后湖最高价已经达到24600元/平,其中融创公园大观带装修折后约23000元/平,还卖的非常火爆,很大的原因是因为在后湖新房选择实在是太少,几乎没有竞争对手的情况下,什么价格都有人买单。目前区域内在售融创公园大观、保利云璟、武汉城建星河2049、星悦城六期玺樾、华宇旭辉星空、美联城观、百步亭和谐里、星湖湾、二七星城等10盘,价格基本持平上期。

02

第二梯队,经得起折腾的维稳板

南湖板块虽然是生活居住单元,但是新盘入市数量并不多,地块开发殆尽,近五年仅有寥寥新盘推出。曾经的南湖是以刚需为主,而现在凭借着临湖的环境优势、高校教育的加持逐步变成改善之选。

目前区域内在售新盘项目新力雅园、当代天誉、碧桂园碧乐城、城投瀚城璞岸、翰林尚苑、揽胜公园、南湖半岛等7个,均价在21895元/㎡。

青山滨江板块目前在规模性开发,但青山老城区域发展已经很成熟,既有现成的配套,又有规划待落实的潜力,加上处于三环内,价格整体在2W左右,跟其他滨江板块相比,完全是滨江的捡漏区域,因此青山滨江未来仍有较大的提升空间。

目前该板块在售项目华侨城·红坊、大华锦绣时代、融创临江府、招商一江璟城、御江壹品青山樽、奥园滨江国际等。总体而言,多数楼盘价格持平,少数呈现小幅度上涨。

文化大道板块始终是江夏区一个比较稳的板块,但目前就两个盘在售,金融街金悦府价格高达17500元/平,一直卖的还可以,也是因为板块内没有竞品,后续也没太多新房供应。目前在售有鹏湖湾四期最后两栋住宅,金融街金悦府,枫泽星都汇,多数价格持平,少量有下跌现象,总体来讲这个板块感觉平平。

站在大趋势下来看这个房价趋势,其实就相当于你入股了一个城市的股份,有了这个房产,就相当于入股了这个城市,城市发展房价上涨,你就跟着拿分红。从坚挺板块房价对比中我们会明显发现:

1、大环境下“稳”是最终目的,即使在二七滨江这一类豪宅区,“维稳”也成了大势所趋。

2、所谓的房价坚挺板块皆是区域内的核心,这种核心不是指地理中心,而是教育、医疗、交通、自然资源、商业资源等各方面综合优势最佳的板块。拥抱核心资产,在今年显得无比正确。

3、在选择板块的时候,优选核心区,因为它本身所具备的资源稀缺性是无可替代的,这就是其价格坚挺的原因所在。

撰文编辑:杜佳晨

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