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一路向北| 抄底惠济楼盘 谁才是宜居标杆? 郑州锦艺四季烂尾楼盘

看了那么多楼盘,不跟大伙儿聊个十块八块的,憋成奤,这不是事妈的风格!

最近郑州房市有点压抑下的小疯狂,大概率下调控会愈加严苛,说不定下一刻手中的房票就没了,也说不定下一秒上车就得多掏十万八万了。于是,大家在压抑中,迎接依旧坚挺的房价和开盘的热销。

最近流行微信选房,不等周末了,纷纷找个点就来吧~

6月5号,南四环万科大都会开盘,单价13500+

6月6号,北四环外的万科天伦紫台开盘,单价16000+

6月8日,绿都澜湾也憋不住了,单价13500+

后续还有一大批项目排队中……

话说郑州房贷利率已经上调了,上车的代价已经增加,这一调控加码究竟能不能有效降温过热的郑州房产市场呢?事妈也说不来了~郑州已疯,不可常理度之。既然“心灵鸡汤文”不可聊,总得扒点干货来解解馋~今天先一路向北扒一扒惠济区楼盘老底儿,后续将不断推出其他区域文章,请持续关注~

01

惠济区整体规划与发展前景

惠济区一直给人的感觉就俩字:郊区。

相对其他区域来说,惠济区生活配套相对不完善,地广人稀。但在城市发展过程中,这也逐渐演变成一个优势:不差地!城镇化发展依靠的是什么?人和地二者缺一不可。而惠济区手中掌握着“土地”这张王牌,这就是底气。只要惠济区政府能够做到不惜一切代价吸引人流和人才,打好手中牌,未来发展十分可期。

而目前惠济区主打“五旅融合”战略,也是在吸引人流:“五旅融合”即文化和旅游的融合发展,商贸和旅游的融合发展,休闲观光农业和旅游业的融合发展,食品工业和旅游业的融合发展,健康养生产业和旅游业的融合发展。惠济区依托自身自然环境资源优势,黄河湿地、大运河、古树苑等自然人文景观,大力发展文化旅游,致力于生态宜居城市建设,努力成为郑州的“后花园”,生活向北更宜居。

首先,惠济区定位宜居、生活、观光旅游、休闲娱乐为主,未来商业规划良好,且商业体量较大(目前惠济区万达已开业)。

第二,目前惠济区形成五横三纵的城市道路网,道路状况良好,地铁2、4、7号线经过该区域,为区域注入大量外来人口提供了有利条件为。

第三,目前区域内云集万科、融创、绿地、正商、建业、和昌等国内及本土品牌开发商,在售待售30多个项目,未来一定时间内会有大量人口流入,人气集聚,消费水平也会有效提高。

罗马不是一天建成的,城市建设发展也不能一蹴而就。惠济区依托自然环境和政策红利,未来发展势态可观。

2017年下半场,惠济区注定将成为郑州房地产市场的一个焦点!

02

惠济区域内楼盘老底儿

惠济区紧邻金水和北龙湖,整个区域居住环境适宜,但房价相对其他两个区域属于价格洼地,未来的溢价空间较大。因其高端宜居,价格相对又便宜,对刚需和改善购房者来说都是一个很不错的选择,越来越多的购房者开始将眼光投向惠济区楼盘。

事妈特意选择一些北区有代表性的项目逐一深挖,就为让你看清每个楼盘的真面目,看看究竟哪个值得入手?当然,要买哪个还是你说的算,掏钱的是大爷~

谦祥福晟兴隆城

地址:京广快速路(沙口路)与兴隆铺路交会处东南角

均价:待定

开发商:河南谦晟祥和实业有限公司

产品概况:一期1500套66-143㎡高层

项目概况:谦祥福晟兴隆城占地约286亩,由谦祥集团和福晟集团联合开发,容积率4.49,绿化率32%,楼栋总数31栋,房源分布在C地块1号楼、2号楼、3号楼和5号楼,目前项目已经出地面4层,预售证在办理中。

事妈点评:

1,项目位于惠济区南边三环内,周边有快速路以及地铁3号线兴隆铺站,交通便利;项目规划有幼儿园、小学和公立中学,周边属于老城区,能满足基本生活保障。

2,项目西侧有亚洲最大的货运编组站,南侧有供热厂大烟囱,东侧是中储粮仓储用地,对交通出行和居住舒适度影响较大。

3,项目从立项到后期运营都不顺利,开盘日期一推再推,代理销售和策划换了一茬又一茬,至今还未开盘,这无疑增加开发商运营成本,后期会不会变向强加到价格上,还真说不好。

4,因为闽系开发商某龙在郑州的恶劣影响,大家对项目开发商的品牌品质质疑,对其开发水平和后续服务也存在疑虑。

天伦庄园

地址:惠济区天河路与开元路交汇处

均价:别墅32000元/㎡

开发商:河南省天伦房地产开发有限公司

产品概况:少量别墅在售,三期高层洋房咨询中

项目概况:天伦庄园项目占地600亩,总建筑面积48万平方米,对面即是惠济区政府。项目离地铁二号线的出站口较近,配套医疗有郑州大学第四附属医院、惠济区人民医院;周边学校有社区小学、幼儿园、北大学城;休闲场所有黄河迎宾馆、四季同达生态园、黄河风景名胜区,整体环境较为宜居。

事妈点评:

1,项目目前剩余少量叠拼和联排别墅在售,后续三期高层146平米房源,两梯两户,预计6月底开盘(具体详情以售楼部为准),偏向改善型。

2,项目地理位置优越,临近开元路、天河路,后期还有地铁2号线。对面就是惠济区政府,在中国买房跟着政府走是一个主流趋势,政治利好对该项目算是中长期优势资源。

3,总体而言,项目目前适合刚改或纯粹改善型关注,周边教育休闲资源较为丰富,整体0.86的容积率,也会使得价值日益突出。

4,该项目物业是天伦集团自己的物业公司,但天伦物业的服务始终无法满足住户的需求,导致很多天伦老业主反映物业差,若是如此,天伦庄园的物业或将是其后期升值的短板。

万科天伦紫台

地址:惠济区文化路大河路交会处

均价:高层16000元/㎡,洋房18000-19400元/㎡

开发商:郑州天伦万科房地产开发有限公司

产品概况:高层,洋房

项目概况:万科天伦紫台位于文化路三所北,项目二期占地面积6.9万方,总建面20.6万方,规划88-128㎡高层及125-140㎡ 洋房,6号二期部分高层和洋房已开盘售完,目前无房源在售,新房源加推时间待定,具体详情以售楼处为准。

事妈点评:

1,项目周边道路通达、临近三所,后期又有规划的地铁、公交站等加持,交通便利;项目周边还规划有多处公园,居住环境可期。

2,二期临近北四环,后期规划高架、220KV高压线,可能会受到噪音、粉尘等影响,尤其是高层住户;另外,地块的西北侧路对面规划有社会停车场,小区最西侧单元的西户会受到影响。

3,万科天伦紫台二期因万科品牌红利备受关注,前两天采用“E选房”模式,谁手速快谁抢到,玩的就是心跳。虽然近阶段一期业主因绿地维权事件持续发酵,但万科依旧强势,本次开盘可管中窥豹。

4,项目集聚交通、品牌、商业等优势,值得关注,但从开盘较高定价,可见万科对价格的把控精准,吃尽溢价。

碧源月湖

地址:惠济区文化路与开元路交汇处向北200米

均价:9900~25000元/㎡

开发商:郑州碧源置业有限公司

产品概况:金街loft公寓、商铺,47-450㎡

项目概况:碧源月湖项目位于惠济区特色商业区内,假日西路以西,月湖南路以北,东风渠滨河路以东的核心位置,东临邻占地300余亩的月湖中心公园、西近东风渠。规划总建筑面积283万平方米,其中商业面积180平方米,住宅面积90万平方米。

事妈点评:

1,碧源月湖位于惠济区特色商业区内,旁边有已投入使用的万达广场(项目最大亮点)和惠济区人民医院,位置优势较突出。

2,碧源月湖是内购典型,自2016年年中至今一直在频繁内购,且依据付款比例不同,内购价不同,不知是开发商太缺钱了,还是尝到内购甜头欲罢不能。因内购爆出负面不少,甚至出现安置房当商品房卖的违规内购现象,开发商胆大至此也令人叹服。

3,相对周边项目,开发商实力和名气都不够突出,业界口碑度底。关于内购,事妈建议大家还是慎重考量,毕竟市场调控严打之下,顶风作案风险会加大。

丰乐奥体公馆

地址:三全路金杯路交叉口向东280米路北

均价:待定

开发商:郑州丰乐园置业有限公司

产品概况:75-127㎡高层

项目概况:丰乐奥体公馆临近地铁4号线省体育中心站,容积率2.99,楼间距100米。项目预计本月开盘,目前正在办理预售证,首批开盘是1#和3#,户型覆盖75平-127平,本批房源预计2019年交房,具体咨询售楼部。

事妈点评:

1,丰乐奥体公馆位于惠济老城区,地理位置不错,交通也便利,周边娱乐、教育、医疗等配套能够满足基本生活需求。

2,从楼盘体量,户型面积等整体情况来看,项目偏向刚需和刚改,没什么明显亮点。

3,开发商品牌和实力较弱,该项目是其第一个楼盘,估计之后也不会在郑州再开发楼盘。项目地块闲置近20年,有开发商建房换钱嫌疑。如有其他品牌房企项目可选,建议就不要入手了。

建业运河上院

地址:大河路天河路向北500米路西

均价:待定

开发商:郑州建业绿源置业有限公司

产品概况:200-210㎡中式合院

项目概况:项目总占地约150亩,总建筑面积约20万平米,容积率低于2.0,是郑州市区目前少有的低容积率的住宅。项目二期规划200-210平米中式合院,房源为地下一层地上两层,目前房源前期咨询中,相关证件正在办理,详询售楼处。

事妈点评:

1,项目主打地铁口+低密+教育,二期预计推出的是200-210㎡的中式合院(小别墅),地下一层、地上两层设计,共计36套,主打改善。

2,地理位置太偏,目前的交通和生活配套不足,且项目周边有怡丰森林湖、天伦庄园、正商玉兰谷、思念果岭等别墅项目与其竞争。需要关注的是,项目别墅用地性质是商业用地,就是说以后不仅用电用水是商业性质,连交易也需要按照商业性质缴纳税费。

3,建业作为河南老牌开发商,品牌和品质都值得肯定。

4,在2016房子爆发式增值大环境下,该项目增值非常缓慢。而且一期集聚大批刚需,二期定位豪宅别墅,相对混乱。

正商家河家

地址:江山路与开元路交汇处向东1000米路北

均价:待定

开发商:河南正商华府置业有限公司

产品概况:88-142㎡高层、洋房

项目概况:项目整体占地148亩,容积率2.999。项目一期总建筑面积约48万方,由9栋电梯洋房和13栋高层构成;并规划产品风格为英伦建筑风格。洋房,高层高低配,围合设计,产品有88-130㎡高层、125-140㎡洋房,容积率是2.99, 30%绿化率,具体开盘时间待定。

事妈点评:

1,项目临近地铁2号线延长线最后一站,交通便捷,但目前周边配套不完善。

2,正商作为本土品牌开发商,实力不俗。一直以来被贴刚需盘标签,但该项目是正商2017年的转型升级之作,采用英伦建筑风格,部分房源精装交付。

3,对于刚需刚改购房者来说可以重点关注,项目首开,性价比较高。也希望正商能够兑现其承诺的品质升级产品。

和昌林与城

地址:天河路与绿源路西300米

均价:待定

开发商:河南惠昌城乡建设发展有限公司

产品概况:75-143㎡小高层、洋房

项目概况:和昌林与城项目整体占地面积近千亩,建筑面积129万方,首开区容积率1.99,首开区产品为75~130㎡小高层(18层);122~143㎡洋房(6-7层)。尚未开盘,时间待定。

事妈点评:

1,和昌林与城是和昌在北区的低密千亩大盘,项目也致力于打造社区配套:如580亩康体娱乐用地、67亩医疗用地,加上引入社区蓝卡医疗、社区食堂、第五就餐空间等,其中的25000㎡跳跳云主题乐园为目前全国最大,在建的2.5万方大型艺术运动公园为河南省首个创意主题类公园。

2,距离惠济万达广场较近,紧邻索须河和东风渠;项目北侧有郑州黄河国家湿地公园等,低密大社区,舒适宜居,整体居住环境较好。

3,目前而言位置偏远,区域内配套不成熟。且地铁规划更改造之后,林与城已不算是真正的地铁盘,后期发展需要一定周期。

4,和昌目前正在积极打造自己的品牌,在郑州开发的项目也可圈可点,据说本项目是由万科团队在打造。项目是首期开盘,性价比较高,刚需刚改们可以关注。

锦艺四季城

地址:京广快速路与天河路交接处

均价:二期待定

开发商:香港锦艺集团,河南锦轩置业有限公司

产品概况:74~142㎡高层,134~143㎡洋房

项目概况:锦艺四季城被视为锦艺集团全力打造的首个文旅复合地产,覆盖范围2.8平方公里,规划用地约2300亩,总建面约290万方。锦艺四季城项目二期规划有5栋高层,5栋花园洋房,2栋小高层,其中74-142㎡高层,134-143㎡洋房前期咨询中,开盘时间待定。

事妈点评:

1,锦艺四季城临近开元路、大河路、天河路等,交通便利。且项目距离惠济万达很近,周边还规划有8所幼儿园、4所小学、1所中学,商业、教育配套的质量不错。

2,锦艺四季城是苏屯村城改项目,周边分布着众多要进行改造的都市村庄,像固城项目、杜庄村等,目前周边环境较差,城中村改造周期较长环境改善需要很长一段时间。

3,之前锦艺公园道项目口碑不错,但近阶段锦艺多个项目发生纠纷,其品牌形象开始受到影响,对四季城来说也是重大考验,后续发展如何还有待考量。

绿地璀璨天城

地址:北三环与江山路交叉口

均价:14500元/㎡

开发商:河南广海房地产开发有限公司

产品概况:78~140㎡高层

项目概况:原是利海财富广场,因利海资金链断裂而烂尾,之后几经周折被绿地接手,包装成为绿地璀璨天城。

事妈点评:

1,项目地段优越,临近北三环和地铁3号线,周边公交线路多,出行方便;且小区自身有配套的商业,离主城区较近,基本生活有保障。

2,目前小区一期剩余房源不多,二期规划为40年产权的公寓,三期待定。项目户型78-140不等,有高层有公寓,后期居住环境可能较混乱。

3,项目临近北环快速路高架,又紧邻京广铁路,噪音、灰尘等对生活干扰较大。

融创瓏府

地址:文化路英才街西800米

均价:二期待定

开发商:郑州大有永固置业有限公司

产品概况:89~143㎡高层洋房

项目概况:融创瓏府位于惠济区贾鲁河与东风渠交汇处,占地面积29万平方米,容积率为2.9,建筑面积约90万平方米。融创瓏府项目分为三期开发,项目一期一号地块由7栋高层(32-33F)及7栋(6-9F)洋房组成,产品面积区间为88-144㎡。

事妈点评:

1,融创瓏府沿着贾鲁河北侧,分两期开发,一期是金河路(索凌路北延)、新苑路(英才街西延)西南的1号地(毛坯)、2号地(精装)。目前一期已售完,二期待定。

2,融创二期采用新中式装修,品质有保障,但价格相对更高。

3,融创国内一线开发商,开发经验和实力值得信赖。二期是融创自己规划,预期比一期户型,外立面都有升级,但飘窗不赠送,赠送率不高。

美景麟起城

地址:文化路英才街西800米

均价:16000元/㎡

开发商:郑州大有永固置业有限公司

产品概况:75~125㎡高层

项目概况:美景麟起城项目总占地面积约300亩,总建筑面积约80万㎡,涵盖全装SOHO、时尚LOFT、商业街区、大型购物中心、住宅等物业形态。美景麟起城引入“美景万科广场”,作为大型商业配套,由万科统一招商;社区内部配套约3万㎡市政公园。

事妈点评:

1,距离北大学城较近,商业和生活氛围不错,且紧邻城市主干道文化路,出行方便。

2,美景和万科分手后,独立打造该项目,实力如何有待考量。项目一期开盘价格约10500元/㎡,目前已经涨到16000元/㎡,价格涨的真心不少。

3,为购房者提供精装修和首付贷款,对于刚需购房者来说比较有利。

融创大河宸院

地址:天河路与大河路交叉口

均价:16000元/㎡

开发商:河南中创置业有限公司

产品概况:143㎡洋房

项目概况:融创瀚海大河宸院总规划达面积9500余亩,其中绿地、水域面积近5000亩,可开发土地面积仅2000亩,项目总建筑面积约300万㎡。项目首期规划占地面积约90亩,容积率1.6,总建面约14万㎡,由6栋电梯洋房、12栋花园洋房组成,产品规划以143㎡纯粹洋房为主。

事妈点评:

1,融创号称做高端产品,在北京上海等地楼盘价格都很高,虽然在郑州也发生或象湖一号强迫附加合同事件,但总的来说房子还不错,融创大河宸院算是它在郑州首发的TOP系列,是目前该公司在郑州开发的最高端的项目。

2,项目曾是惠济区地王地块,北临黄河,南有索须河,周边自然环境优势突出,也致力于打造生态、低密、纯粹的住区。

3,项目离市中心较远,周边区域属于发展阶段,生活配套尚未成熟,但是时间问题,改善购房者可关注。

正弘澜庭叙

地址:花园路与英才街交叉口

均价:17500元/㎡

开发商:河南正弘置业有限公司

产品概况:87-130㎡高层

项目概况:正弘澜庭叙位于郑州市北部片区的惠济三所别墅区西起花园路,规划幼儿园三所、小学一所、九年一贯制学校一所,5万方商业配套。正弘澜庭叙二期,作为一期全新升级之作,由12栋8层电梯洋房和8栋16层小高层围合布局,南低北高规划设计,低密规划。

事妈点评:

1,项目临近花园路、中州大道、迎宾路、北环、连霍高速等主干道,交通便捷,出行方便。但目前周边生活配套不太完善。

2,正弘作为本土品牌开发商,实力还是值得肯定的,但近阶段项目因延期签订合同而维权,事件也在持续发酵,可能会有一定的影响。

自然的生态环境和舒适的人居体验,引来众多关注;低密度的居住氛围和共享社区理念赋予了品质生活的基础。尽管在交通和配套方面仍在建设和规划中,但未来前景是美好的,人文生活需要这种环境,我们买的不仅仅是一套房子,而是要体现一种品味、理念,一种一直以来人们所向往的生活。

总而言之,惠济区集中不少品牌开发商,可选项目不少,购房者可实地进行考量对比。只有实地看过才有发言权!也才能知道哪一个才是最适合自己的。

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