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【解读】地下车位各税种实务问题,税局有新的口径了! 承典

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1、针对转让无产权车位永久使用权的土地增值税清算问题:(1)转让无产权车位永久使用权,是否纳入土地增值税清算范围?如果纳入土地增值税清算范围,是按照转让收入计入销售收入,相应成本允许扣除处理吗?(2) 如果纳入清算范围,无产权的车位是否分摊土地成本?相关的法律依据是什么?

答:根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)第二条规定:“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人),应当依照本条例缴纳土地增值税。”

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)第二条规定:“条例第二条所称的转让国有土地使用权,地上的建筑物及其附着物并取得收入,是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。”

第三条规定:“条例第二条所称的国有土地,是指按国家法律规定属于国家所有的土地。”

第四条规定:“条例第二条所称的地上的建筑物,是指建于土地上的一切建筑物,包括地上地下的各种附属设施。

条例第二条所称的附着物,是指附着于土地上的不能移动,一经移动即遭损坏的物品。”

第五条规定:“条例第二条所称的收入,包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。”

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号),四、土地增值税的扣除项目:(三)房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施,按以下原则处理:

1.建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除;

2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,其成本、费用可以扣除;

3.建成后有偿转让的,应计算收入,并准予扣除成本、费用。

因此,将不能办理产权登记的车位在建成后作为附属设施有偿转让的,应计算收入并在扣除成本和费用后缴纳土地增值税。

来源:陕西省税务局

2、不计容的无产权地下车位取得转让使用权收入时,是否纳入土地增值税清算?如果清算是单独作为一个清算项目吗?

答:根据《新疆维吾尔自治区地方税务局关于明确土地增值税相关问题的公告》(新地税公告(2016)第6号)第四条的规定,关于车库(车位、储藏室等)问题

(一)能够办理权属登记手续的车库(车位、储藏室等)单独转让时,房地产开发企业应按“其他类型房地产”确认收入并计算成本费用。

(二)不能办理权属登记手续的车库(车位、储藏室等),按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第四条第(三)项的规定执行。

(三)关于无产权车位分摊土地成本问题,土地成本仅在可售面积中分摊,无产权的地下车位不分摊土地成本。

同时又根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第四条的规定,土地增值税的扣除项目

(三)房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施,按以下原则处理:

1.建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除;

2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,其成本、费用可以扣除;

3.建成后有偿转让的,应计算收入,并准予扣除成本、费用。

经与相关部门核实:地下建筑不作为公共配套设施,应作为可售面积单独归集开发成本计算缴纳土地增值税。

因此,请您比照上述文件执行。

来源:新疆维吾尔自治区税务局,

3、土地增值税清算,地下车位是否分摊土地成本?

答:地下车库(位)的清算问题(国家税务总局江西省税务局公告2018年第16号)

(一)销售地下车库(位)取得的收入,不论开具何种票据,均计入“其他类型房地产”的转让收入。

(二)对利用地下人防设施改造成地下车库(位)的,其成本费用归集到公共配套设施费中一次性扣除。

(三)对单独建造地下车库(位)的,其建造过程中发生的成本费用参照本公告第三条确定的原则进行归集和分摊。已售地下车库(位)面积为已售出的每个车位面积的总和。

上述回复仅供参考,若您对此仍有疑问,请联系12366热线或您的主管税务机关咨询。

来源:江西省税务局

4、吉安市永丰县财富中央车位出售几年了,连一张正式发票都没给购买的业主,想咨询下他们卖车位(合同是没写租赁也没一处有租赁俩个字)缴税了吗?

答:出售地下车位应当取得发票。

来源:江西省税务局

5、我公司属于一家房地产开发企业。根据出让条件和规划要求,我公司开发的项目应建造人防地下室(人防车位),同时,在为项目配置足额车位,该项目在建造人防地下室(人防车位)的同时在同一层建造了其他地下车位(可以申办产权证),并于今年即将竣工交付。

我公司在计算企业所得税确认地下车位的计税成本时,拟将人防地下室(人防车位)视为公共配套设施,将其建造费用按公共配套设施费的有关规定分摊至其他可售开发产品中,即人防车位的计税成本为零。

同时将该项目在利用地下基础设施(比如人防地下室)形成的同一层的其他车位(可以申办产权证)根据国税发【2009】31号文的第三十条的规定作为公共配套设施处理,即将其建造费用按公共配套设施费的有关规定分摊至其他可售开发产品中,与人防车位同一层的车位的计税成本为零。请问:以上车位计税成本的确认方法是否如此理解?

答: 企业单独建造的停车场所,应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所,作为公共配套设施进行处理。

来源:宁波市税务局

答: 根据《国家税务总局关于印发 的通知》(国税发〔2009〕31号)第三十三条规定,利用地下基础设施形成的停车场所,作为公共配套设施,应该按照国税发〔2009〕31号文第十七条规定分不同情况处理。

国税发〔2009〕31号文第十七条规定,企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施,按以下规定进行处理:

(一)属于非营利性且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、公用事业单位的,可将其视为公共配套设施,其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

(二)属于营利性的,或产权归企业所有的,或未明确产权归属的,或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的,应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外,其他一律按建造开发产品进行处理。

具体情况建议纳税人携带相关资料与主管税务机关核实确认。

来源:浙江省税务局

6、请问重庆市,地下车位是否能办理产权,土地增值税清算时能否纳入清算?地下车位面积是否计入清算分摊面积?地下车位面积是按线内面积还是含过道的建筑面积?土地成本是否能在地下车位分摊?企业所得税是否认定为开发产品?其面积是否影响成本分摊?

答:根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)文件规定:第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人),应当依照本条例缴纳土地增值税。

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)文件规定:(三)房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施,按以下原则处理:1.建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除;2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,其成本、费用可以扣除;3.建成后有偿转让的,应计算收入,并准予扣除成本、费用。(五)属于多个房地产项目共同的成本费用,应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法,计算确定清算项目的扣除金额。

根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》(国税发〔2009〕31号)第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发,建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。 第三十条企业下列成本应按以下方法进行分配:(二)单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本,应按建筑面积法进行分配。

第三十三条企业单独建造的停车场所,应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所,作为公共配套设施进行处理。

来源:重庆市税务局

7、政府土地出让时,土地成本都是按照计容面积计算的,对于地下面积不计容,不应该计算分摊土地成本。当前省内各地市在执行时没有明确政策口径支持,像烟台和济宁等地说执行山东省的文件,明确土地成本只在地上计容面积分摊,地下部分不分摊土地成本。另外,对于地下无产权的车位和储藏室是否列入土增税清算范围,请山东省税务局给与明确口径,以保证省内各市执行政策的一致性,谢谢!

答:根据《山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法》(山东省地方税务局公告2017年第5号)

第二十九条土地增值税以国家有关部门审批、备案的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位进行清算。具体清算单位由主管税务机关结合《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》确定。

第三十条普通标准住宅同时符合以下条件:

(一)住宅小区建筑容积率在1.0以上;

(二)单套建筑面积在144平方米以下;

(三)实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。

转让的地下室(储藏室)、停车位(车库)等附属设施按照其他房地产类型进行清算。

第三十三条 房地产开发企业处置利用地下人防设施建造的车库(位)等设施取得的收入,不计入土地增值税收入,凡按规定无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的,准予扣除相关成本、费用。

具体建议与主管税务机关联系咨询。

来源:山东省税务局

8、我是漳州一家房地产企业会计,按照《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353-2013)明确规定:容积率计算式中建筑总面积不包括地下室、半地下室建筑面积,屋顶建筑面积不超过标准层建筑面积的10%的也不计算。按我们的理解,地下车位如果影响容积率,应当分摊土地成本,如果未影响容积率,不应当分摊土地成本。现行漳州税务局对土地增值税清算时都把地下车位(有办理预售证可售)和商铺、写字楼、公寓等并入其他商品房类别统一计算增值额,并均摊地价款。咨询一下,地价是否一定要在可售面积部份进行分摊、不计容的地下室车位也要分摊土地价款吗?

答: 同一清算单位中包含不同类型房地产的,其扣除项目金额在不同类型房地产间,原则上按可售面积计算分摊。

对地下车位等可售面积地价款分摊区分以下情形分别处理:

文件依据:

一、根据《国家税务总局福建省税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》(国家税务总局福建省税务局公告2018年第21号)规定:“同一清算单位中包含普通住房、非普通住房和非住房不同类型房地产的,其扣除项目金额在不同类型房地产间,原则上按可售面积计算分摊,也可按税务机关确认的其他合理方式计算分摊。其他合理方式由各设区市、平潭实验区税务机关明确。”

二、根据《土地增值税清算管理规程》(国税发〔2009〕91号)第二十一条规定:“审核扣除项目是否符合下列要求:

……

(五)纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的,或者同一项目中建造不同类型房地产的,应按照受益对象,采用合理的分配方法,分摊共同的成本费用。”

来源:福建省税务局

9、我公司是宁德的房地产开发企业,开发的商品房含有地下车位。该地下车位因销售不佳未能全部出售,也未转为我公司的固定资产,因车位以后随时可能有客户购买。现在我公司将车位用于临时经营,车位部分出租按月收取租金,部分供车主临时停车并按小时收取车辆保管费。请问我公司收取的租金和车辆保管费,是否需要缴纳房产税?

答: 房产税由产权所有人缴纳,产权未确定的,由房产使用人缴纳。根据您所述情形,您应于出租次月起按照从租计征房产税。

文件依据:

一、根据《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发〔2003〕89号)第二条第四款规定:“房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房,自房屋使用或交付之次月起计征房产税。”

二、根据《中华人民共和国房产税暂行条例》(国发〔1986〕90号)第二条规定:“房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的,由经营管理的单位缴纳。产权出典的,由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的,或者产权未确定及租典纠纷未解决的,由房产代管人或者使用人缴纳。……”

三、根据《财政部国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》(财税〔2005〕181号)规定:“一、凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑,包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等,均应当依照有关规定征收房产税。”

来源:福建省税务局

10、房地产开发企业将无产权车位与业主签订车位使用权协议。租赁期限与购买的商品房土地使用权剩余年限相同。1、这种情况下是按销售车位还是按照租赁财产处理?2、是否缴纳房产税?如果要交房产税如何缴纳?按原值缴纳还是按出租不动产缴纳?是一次性缴纳还是可以分期缴纳?

文件依据:

一、根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件1《营业税改征增值税试点实施办法》附《销售服务、无形资产、不动产注释》规定:“三、销售不动产

销售不动产,是指转让不动产所有权的业务活动。不动产,是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产,包括建筑物、构筑物等。

建筑物,包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。

构筑物,包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。

转让建筑物有限产权或者永久使用权的,转让在建的建筑物或者构筑物所有权的,以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的,按照销售不动产缴纳增值税。”

二、根据《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发〔2003〕89号)第二条第四款规定:“房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房,自房屋使用或交付之次月起计征房产税。”

三、根据《中华人民共和国房产税暂行条例》(国发〔1986〕90号)第二条规定:“房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的,由经营管理的单位缴纳。产权出典的,由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的,或者产权未确定及租典纠纷未解决的,由房产代管人或者使用人缴纳。……”

四、根据《财政部国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》(财税〔2005〕181号)规定:“一、凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑,包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等,均应当依照有关规定征收房产税。”

来源:福建省税务局

11、我公司购买的写字楼的停车位,开发商发票名称是不动产*车位,请问需要交纳房产税吗?

答:一、根据《财政部税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》((1987)财税地字第3号)规定:“

(一)关于‘房产’的解释

‘房产’是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构(有墙或两边有柱),能够遮风避雨,可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。

独立于房屋之外的建筑物,如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等,不属于房产。

(二)关于房屋附属设备的解释

房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有:暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备;各种管线,如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线;电梯、升降机、过道、晒台等。”

二、根据《财政部国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》(财税〔2005〕181号)规定:“一、凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑,包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等,均应当依照有关规定征收房产税。

上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构,能够遮风避雨,可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。”

来源:青海12366纳税服务中心

12、关于深航(沈阳)置业有限公司地下停车位税政问题的批复(沈地税函[2013]54号)

沈阳市地方税务局第二稽查局:

《沈阳市地方税务局第二稽查局关于深航(沈阳)置业有限公司地下停车位税政问题的请示》(沈地税二稽发[2012]8号)收悉,经深入研究并与省局沟通,现回复如下:

一、从2011年1月1日起,对符合《辽宁省地方税务局关于暂免征收地下人防工程房产税的批复》(辽地税函[2011]183号)规定

二、对不符合《辽宁省地方税务局关于暂免征收地下人防工程房产税的批复》(辽地税函[2011]183号)规定免税的地下停车位均按从租计征房产税。

按照《转发国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知》(辽地税函[2009]188号)规定,对房地产开发企业长期出租地下停车位、一次性收取的租金已预征的土地增值税作为整个项目的预缴税款在清算时处理。

三、在2012年4月10日前清算结束的房地产开发项目,已按照《转发国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知》(辽地税函[2009]188号)规定, 将房地产开发企业长期出租地下停车位、一次性收取的租金确认为清算收入的,对其长期出租地下停车位或出售地下停车位使用权已按从租缴纳的房产税应予退还。

四、对房屋开发公司将地下停车位无偿移交给有关联关系的物业公司,由物业公司向业主收取租金的,按上述第一、二条规定确定物业公司是否缴纳房产税。

特此批复。

来源:沈阳市地方税务局

13、我公司是一般纳税人,租了某地的商铺回来,再转租出去给商户,请问我司每个月开几个点的租金发票?房产税是否由我司来缴纳?

答:不动产租赁服务的增值税适用税率为9%。出租2016年4月30日前取得的不动产可适用简易计税方法,对应的增值税征收率为5%。根据《广东省税务局关于转租房产的租金收入不征房产税问题的通知》(粤税发〔1990〕432 号)规定,根据房产税《条例》规定 “房产税由产权所有人缴纳”的精神,对单位和个人将租用的房产再转租所取得的租金收入不征房产税。 以上答复仅供参考,一切以现行税法及税收政策的具体规定为准。

来源:佛山市顺德区税务局

14、《安徽省地方税务局关于若干税收政策问题的公告》(安徽省地方税务局公告2012年第2号)第八条

纳税人在销售房地产的同时向买受方附赠地下车库(车位),凡在售房合同中明确且直接在发票上注明附赠的,该地下车库(车位)相关的成本、费用等在计征土地增值税时允许按规定计算扣除。

(黄山市地方税务局土地增值税清算业务有关问题释义)

十三、房地产开发企业将车库或者停车位转让,其收入是否计入房地产转让收入?

根据房地产相关法律、法规等有关规定,开发项目建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。据此,凡房地产开发企业与购房人签订销售合同,约定将上述车库、车位的所有权出售给购房人的,取得的收入并入非普通住房转让收入;附赠的车库、车位因未取得转让收入,按出售的开发产品计算销售收入。

利用地下基础设施形成的停车场所,房地产开发企业与购房人签订合同,将停车场所法律法规规定期限内的使用权转移给购房人的,向购房人取得的收入视同房地产转让收入,并入非普通住房转让收入;利用地下基础设施形成的停车场所,作为公共配套设施计入扣除,房地产开发企业与购房人签订车库、车位一定期限租赁使用权合同,其取得的租赁收入,不计入房地产转让收入。

15、问:省局领导:目前,根据法规规定,土地增值税清算地下车位需按可售面积分摊土地成本,这种分摊方式会导致车位清算成本严重倒挂,极不合理。

据悉,福州市关于地下室成本的分摊问题已明确定,对地下一层、二层、三层(包括三层以下)的地下车位(库),参照《福州市城市地下空间开发利用管理办法(试行)》的规定,可分别按50%、20%、10%折算其可售面积,计算分摊取得土地使用权所支付的金额"的口径,可适用于土地增值税清算。

请问其他地市地下车位土地成本分摊如何处理,省局是否有统一指导口径,是否可以按当地住宅与车位基准地价比例计算?

答复机构:福建省税务局

答复时间:2020-08-24

国家税务总局福建省12366纳税服务中心答复:您好!您提交的网上留言咨询已收悉,现答复如下:

对地下车位等可售面积地价款分摊区分以下情形分别处理:地下不计容可售面积按规定未计缴土地出让金的,地下不计容可售面积不分摊“取得土地使用权所支付的金额”;对地下不计容可售面积,按规定有计缴土地出让金的,应当按照受益对象,按规定归集和分摊“取得土地使用权所支付的金额”。

地下车位等土地成本原则上按照可售面积计算分摊,也可按税务机关确认的其他合理方式计算分摊。其他合理方式由各设区市、平潭实验区税务机关明确。省局未有“按当地住宅与车位基准地价比例计算”的统一规定。

文件依据:

根据《国家税务总局福建省税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》(国家税务总局福建省税务局公告2018年第21号)规定:“五、关于同一清算单位不同类型间扣除项目金额的分摊问题

同一清算单位中包含普通住房、非普通住房和非住房不同类型房地产的,其扣除项目金额在不同类型房地产间,原则上按可售面积计算分摊,也可按税务机关确认的其他合理方式计算分摊。其他合理方式由各设区市、平潭实验区税务机关明确。”

举个极端的例子:假如某房地产开发企业开发的商住楼盘2019年已完工,均未销售。但所建的地下车位当年实现销售1亿元,如果按照公共配套不单独核算其成本,那么该部分车位销售收入所对应的成本在本年度将一分钱也结转不了,本年度车位销售收入1亿元要全额计入利润总额中缴纳企业所得税2500万元(在不考虑其他因素的前提下),给企业造成严重的资金负担。按照收入和成本配比的原则,实现销售收入的同时,一般也应当由对应的成本。

反之也是一样,如果当年所建商住楼全部销售完毕,而车位未销售。那么若按照公共配套不单独核算其成本,当年度的所有成本均已结转至营业成本,而车位的收入一直未实现,仍将造成收入和成本不配比的现象发生。以后年度若车位销售时,成本由于已在以前年度全部结转,车位销售的当年将没有对应的成本结转。

所以建议将《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》(国税发〔2009〕31号)第三十三条“企业单独建造的停车场所,应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所,作为公共配套设施进行处理。遇到上述涉税事项时,建议及时咨询主管税务机关,具体执行时以当地政策答复为准。”与第十七条“ 企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施,按以下规定进行处理: (一)属于非营利性且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、公用事业单位的,可将其视为公共配套设施,其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。 (二)属于营利性的,或产权归企业所有的,或未明确产权归属的,或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的,应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外,其他一律按建造开发产品进行处理。 ”结合起来理解。

由于水平有限,上述观点不作为执行依据,仅供参考!建议企业在遇到上述涉税问题时,及时咨询当地税务机关,以当地税务机关的政策答复为准!

本文来源:品税阁

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